한국 주요 도시 아파트 가격의 버블 존재 검증 및 추정

An Empirical Analysis on the Bubble of Regional Real Estate Prices in Korea

본 연구에서는 우리나라 주요 도시의 주택가격에 버블이 존재하는가의 여부를 상태전환회귀식을 사용해서 검정하였다. 1986년부터 최근까지의 각 도시 아파트가격지수 자료를 사용해서 실증분석을 한 주요 결과는 다음과 같다. 첫째, 주요 도시의 주택 가격은 대체적으로 상승하는 추세를 보이는 가운데, 일부 기간에서는 상승과 하락을 반복하였으며, 여타 지역과 상이한 주택가격 유형을 보였다. 둘째, 주요 도시의 아파트 가격은 투기적 버블, 유행(fads), 경제기초변수 중 버블모형에 의해서 가장 잘 설명될 수 있다. 셋째, 외환위기로 부동산가격이 급락하였던 1998년에 버블이 붕괴될 확률이 가장 높게 추정되었고 여타 시기에는 버블이 붕괴될 확률이 낮게 추정되었다. 도시별로 볼 때는 광주에서 버블붕괴 확률이 가장 크게 추정되었고, 대전의 경우에 가장 낮게 추정되었다. 넷째, 2002년 이후의 주택가격에는 버블이 붕괴될 가능성은 상대적으로 적은 것으로 나타났다.

This research tests whether the housing prices in main cities are in the bubble or not, using the regime switching regression model. The empirical works have been done in monthly apartment prices index for the period from January, 1986 to July 2004. The empirical results are summarized as follows. First, apartment prices have the trend to increase with the up and down, while those in some cities have a different characteristics from those in other cities. Secondly, apartment prices can be explained better by using bubble model than the speculative bubble model, fad model, or economic fundamentals. Thirdly, probabilities of collapse of apartment prices bubble are estimated to be significantly high in the year of 1998 when the overall real estate price sharply declined, while those are low in the other periods. In particular, the probability in Kwangju was the highest, while that in Daejon was the lowest. Finally the probabilities of bubble collapse has been estimated to be relatively low from 2002 to now.