부동산 대책이 건설산업에 미치는 영향

A Study on the Influence of Real Estate Policies on the Construction Industry

제1장 서론 - 정부의 부동산 대책은 경기활성화 또는 투기억제를 위한 정책목표의 달성여부뿐만 아니라 건설산업 전반에 미치는 영향도 큼. 하지만, 지금까지 부동산 정책에 대한 대부분의 연구는 부동산 정책이 시장에 미치는 영향과 효과를 분석하는 데 초점을 맞추고 있음. - 이러한 상황에서 본 연구는 부동산 및 주택정책이 건설산업에 어떠한 영향을 주는가를 시론적(試論的)으로 검토하는 데 그 목적을 두고 있음. 즉, 정부의 특정 정책이 시장과 건설산업에 어떠한 효과를 가져 왔는지에 대한 정책효과 분석이 아니라 비교적 장기간에 걸쳐 정부의 정책, 시장, 건설산업이 어떠한 관계를 가지며 상호기능하고 있는지에 대한 관계검토에 초점을 맞추고 있음. - 연구의 구성은 크게 세 부분으로 나뉨. ·부동산 대책의 변천과정과 외환위기 이후부터 최근 현황 : 우리나라의 부동산 시장에 정부가 개입하게 된 독특한 배경에 대한 이해와 정책의 수단을 파악하기 위함. ·부동산 대책이 시장에 미치는 효과 분석 : 시장의 파급효과 분석은 외환위기 이후의 주택정책에 초점을 맞추어 분석함. ·부동산 시장의 변화가 건설산업에 미치는 영향 분석 : 시장의 효과와 마찬가지로 외환위기 이후를 대상으로 시장 변화와 경영상태 및 공급물량 측면의 지표 간의 관계를 검토함. 제2장 부동산 대책의 변천과정 및 최근 현황 - 우리나라에서 정부가 부동산 시장의 가격 안정(혹은 투기억제)을 위하여 시장에 개입한 것은 1960년대 후반부터 시작됨. - 1967년 11월 29일 「부동산 투기억제에 관한 특별조치법」을 제정 후 약 37년(1967년～2003년) 동안 정부가 발표한 부동산 대책은 대략 43개에 이름. 이중 투기억제 대책은 모두 25건이며, 건설 및 부동산 경기 활성화를 위해 발표한 대책이 대략 18건으로 투기억제 대책이 경기 활성화 대책에 비해 좀 더 빈번함. - 우리나라 부동산 대책의 유형은 크게 투기억제 및 가격안정 대책, 경기 활성화 대책, 서민주거 안정 대책으로 구분되며, 각 대책의 주요 정책수단은 아래와 같음. - 우리나라 부동산 대책의 특징으로는 크게 세 가지를 들 수 있음. ·60～70년대의 토지정책 중심에서 80년대 이후 주택으로 정책범위 확대 ·규제강화와 규제완화의 반복 : 70년대 후반부터 80년대에 투기억제 대책은 대략 5년마다 반복되었으며, 그 사이사이에 경기 활성화 대책 발표 ·즉각적인 가격조절을 정책목표로 함으로써 시장의 상황과 정책 작동시점과의 괴리가 발생 제3장 부동산 대책이 시장에 미치는 파급효과 - 외환위기 이후 시행된 각종 부동산 정책이 시장에 미친 영향을 종합해 볼 때, 단기적으로 보면 시장에 큰 영향을 미치지 못하였던 것으로 평가됨. 1. 주택경기 활성화 대책 - 수요 진작을 통한 건설경기 활성화 대책은 대부분 시장이 극도로 침체되어 있을 시기에 시행됨으로써 단기간내 가시적인 성과가 없었던 것으로 나타남. 오히려 이러한 대책은 경기 상승기에 본격적인 효과를 발휘하는 것으로 나타남. - 공급확대 정책 역시 효과가 없었던 것으로 나타나는데, 이는 공급 확대 정책이 가시화되기 위해서는 2～3년 정도의 시간이 소요되기 때문임. 또한 경기 활성화 목적을 위한 공급확대 정책은 대부분 시장 수요가 없는 지방 도시들의 공급확대 정책이 주를 이루고 있기 때문에 민간부문에서는 사업추진이 안되는 것들이 대부분이었음. - 다만 정부의 경기 활성화 대책 중 부도사업장의 처리나, 임대중도금의 대출상환 연기 등은 급격한 자금압박을 받고 있는 건설업체들의 도산을 막고 선분양 받은 소비자를 보호하는데 일조하였던 것으로 파악됨. 2. 서민주거 안정대책 - 서민주거 안정대책은 수요자 중심에서 각종 임대료 및 자가 지원대책을 시행하고 있으나 입주물량 부족 등 절대적인 공급물량이 부족한 상황에서는 크게 실효성이 없는 것으로 나타남. - 그러나 외환위기 이후 저금리가 본격화되면서 시작된 주택 자금대출의 확대는 중·서민층의 자가 보유 확대에 크게 기여한 것으로 나타남. 특히 전세가격의 급상승이 지속되면서 전세-매매비율이 높아 전세가구들의 주택매입에 따른 추가 비용의 규모가 작았던 것도 한 영향으로 판단됨. - 주거안정을 위한 단기적인 대책으로는 임대료 및 자가 지원대책이 가장 실효성이 높은 것으로 나타남. 3. 투기억제 대책 - 가격 안정효과 ·정부의 투기억제 대책은 가격 상승기에는 효과를 미치지 못하다가 이것이 누적되어 오히려 가격 하락기에 효과를 나타내는 것으로 나타남. ·정부의 투기억제 대책 발표 직후 가격이 일시 하락세를 보이는 경우도 있었으나 이는 대부분 정부 대책이 비수기에 취해진 영향으로 파악되며 본격적인 가격 하락의 원인이 되었다고 보기는 어려움. - 투기수요 억제와 실수요자 지원효과 ·분양권 전

The real estate policies have great meanings not only on the achievement of policy purpose for the stimulative step or speculation control, but also on the overall construction industry. However, the most of research about the real estate policies have focused on the influence and effect of policies on the market. So, the purpose of this study is examining the impact of real estate, especially housing policy on the construction industry. Namely, this study focuses on the long-term mutual relationship between policies and industry, not the effect of specific policies. This study consists of three parts. The first part is about the transition of real estate policies and the current situation. The second part is to analyse the effect of housing policies on the real estate market after the financial crisis of 1998. And the last part is to analyse the impact of market change on the construction industry, investigating the relationship among the variation of market index, supply amount, and management conditions of construction companies. From the research, the two important results are suggested as follows. The first one is the vulnerability of housing section to the policy changes. The construction industry generally receive the influence of declining economy much and faster than the upturn. And the policy changes play an important role in the sensory decline of business and business risk of construction companies, while does not in the sensory upturn of business. So, the policy changes make the construction companies difficult to establish the business strategy based on the long-term market prospect. Consequently, the housing section of construction industry have the structure that can not help being vulnerable to the policy changes. The second one is the dual time lag between policies and industry. There is time lag from polices to the effect of market and from the market condition to the business of construction industry, too. The construction industry has the inherent characteristic that it is impossible to supply immediately according to the current market condition. So, the business of construction companies have to be based on the stable economic fluctuation and cycle. But the polices which intend the immediate changes of market make difficult the prospect of market, and that is the big threat to the stable growth of construction industry. From those results, this study suggest the three major policy implications. Firstly, it is necessary to reduce the targets of real estate policies and to activate the function of market. Secondly, the improvement of regulation is required for the specialization of the housing section. Thirdly, the policy implementation have to consider the various time lag and the magnitude of influencing power.