부동산 개발사업의 리스크 요인 분석 및 관리방안 - 공동주택 개발사업을 중심으로 -

A Study on the Method of the Risk Management in the Real Estate Development Project

제1장 서론 - IMF이후 최근까지 부동산 붐에 힘입어 건설업체들은 도급공사에 비해 상대적으로 높은 수익성을 기대할 수 있는 부동산 개발사업에 뛰어드는 경향을 보이고 있음. - 그러나 부동산 개발사업은 사업 성공시 상대적으로 높은 수익률을 보장하지만, 잠재된 리스크 요인이 커 실패의 위험이 높고 실패시 업체의 생존에 치명적인 타격을 입힐 가능성이 높음. - 따라서 개발사업이 기업의 수익성 제고에 기여하는 실질적인 대안이 되기 위해서는 사업 추진 단계별로 내재된 리스크 요인들을 사전에 파악하여 점검할 필요가 있음. - 이에 본 연구는 국내 부동산 개발사업의 전체 프로세스를 대상으로 각 단계별로 내재된 리스크 요인을 도출하고, 각 요인별 중요도를 평가함으로써 개발사업의 성공적인 추진을 위해 요구되는 체계적인 리스크 관리를 위한 가이드라인을 제공하고자 함. · 구체적으로는 ①부동산 개발사업의 각 단계별로 내재된 리스크 요인은 무엇이며, ②이 중 사업 성패에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 무엇인가를 밝혀내고, ③개발사업의 각 추진단계 중 어떤 단계의 리스크가 가장 큰가를 중점적으로 검토함. - 본 연구의 범위는 다음과 같음. · 첫째, 부동산 개발사업 중 가장 많은 업체들이 시행하고 있는 "민간에 의한 신규 공동주택 개발사업"을 대상으로 함. · 둘째, 공동주택 개발사업의 단계를 ①개발 전 사업 사전 평가 단계, ②개발 준비 단계(토지 매입에서 인허가), ③개발단계(분양 및 시공 ④관리·운영단계(입주 및 정산)의 단계로 구분하여 검토함. · 셋째, 본 연구는 개발사업의 다양한 사업 주체 중 건설업체 (시행사 포함)의 관점에서 분석함. 제2장 부동산 개발사업 의의 및 추진절차 - 부동산 개발사업의 의의 · 부동산 개발에 대한 정의는 학자마다 매우 다양함. 이러한 정의들을 정리해 볼 때 부동산 개발은 "토지와 건축물. 이른바 부동산의 조성과 개량활동"으로 정의됨. · 부동산 개발사업은 "부동산의 효율을 극대화하여 가치를 증식시키는 것을 목적으로 부동산의 확보, 사업 자금의 조달, 사업의 기획 및 추진을 핵심기능으로 개발사업을 준비하고 개발 후 수익을 안정화하는 전 단계" 라고 정의할 수 있음. - 부동산(공동주택) 개발사업의 특징 · 공동주택을 포함한 부동산 개발사업은 장기간이 소요되며, 광범위한 분야가 연계되어 있고, 소요 자금 규모도 크며, 개발시기가 매우 중요하다는 특징을 지님. 따라서 공동주택 개발사업은 리스크가 높은 사업일 수밖에 없으므로 리스크를 효과적으로 관리할 필요가 있음. - 부동산 개발사업의 추진 절차 · 부동산 개발사업의 추진절차는 학자마다 차이가 있음. 공동주택 개발사업의 추진 단계별 리스크 요인 도출을 위해 기존 연구에 대한 검토 결과를 바탕으로 본 연구에서는 공동주택 개발사업의 추진 단계를 단계로 구분함. · Ⅰ 단계는 사업 사전 평가 단계로 주로 입지조건 분석, 사업조건 분석, 시장 환경 분석 사업특성 분석 등이 이루어짐. · Ⅱ 단계는 개발 준비 단계로 토지분석, 사업성 분석, 사업계획 수립, 자금조달 계획수립 토지계약 및 매입 인허가 등이 이루어짐. · Ⅲ 단계는 개발단계로 분양 및 시공이 이루어짐. · Ⅳ 단계는 관리운영단계로 입주관리 및 정산이 이루어짐. 제3장 부동산 개발사업 추진 단계별 리스크 요인 도출 - 리스크의 개념 · 리스크는 학자들이나 그 개념적 용법에 따라 매우 다양하게 규정되고 있으나 이를 종합해 보면, "특별한 행동의 수행과 관련된 불확실성의 영향으로 장래에 발생할 것으로 기대되는 소망스러운 결과로부터 일탈되어 손해가 발생할 가능성"으로 요약할 수 있음. - 리스크의 분류 · 리스크의 분류 역시 학자마다 각자 특유의 방식을 제시하고 있어 통일성을 찾기 어려우나, 향후 기업의 리스크 관리에 시사점을 제공할 수 있는 리스크 관리 기법 측면에서 리스크 분류형태를 살펴볼 수 있음. · 먼저, 예측가능성에 따라 예측가능 리스크(predictable risk)와 예측불능 리스크(unpredictable risk)로 구분되며, 관리가능성에 따라서는 관리가능 리스크(controllable risk)와 관리불가능 리스크(uncontrollable risk)로 구분됨. 이외에도 보험가능성, 경영관리분야, 제품개발과정에 따라 구분됨. · 이러한 분류 중 특히 주목되는 것은 손해의 빈도와 강도에 따른 분류임. 이러한 분류는 기업이 리스크 관리기법을 선택함에 있어 보다 정확한 의사 결정을 내리기 위해서도 필수적임. - 최근 부동산 개발사업에서 리스크를 유발시키는 문제점 · 주요한 요인으로는 ① 관련 정책의 변화 및 규제의 지속적인 강화, ② 자금조달 구조의 취약, ③ 다양한 관련 법률과 복잡한 인허가, 그리고 ④ 환경관련 규제의 강화를 들 수 있음. - 최근 리스크를 유발하는 문제들에 대한 인

A real estate development project is the high risk project as compared with the contract project. Because a real estate development project is very sensitive to the changing environment. Therefor, in order to succeed the project it becomes necessary to effectively manage the risk involved in the process of the real estate development project. This study analysed the risk factors that involved in the process of the real estate development project and discussed the ways of managing that risk factors. This study suggested that the method of risk management should be decided the three viewpoints, fundamentally. The three viewpoints are as follows; First, the risk factors that involved in the real estate development project should be managed according to the likelihood of control. Second, the risk factors should be assessmented according to the chance of occurrence and the relative impact of that occurrence. Third, the program decision stage and pre-project planning stage are the most important two phases in the risk management of the real estate development project. The results of this study can be used as the guideline to make the risk management system for the real estate development project.