부동산투자회사(REITs)의 자본구조 특성에 대한 실증적 고찰

  법인세가 없는 부동산투자회사(REITs)는 자본구조에 관한 독특한 연구환경을 제공한다. Modigliani&Miller의 자본구조 무관련이론에 따르면 법인세가 없는 완전자본시장하에서 기업의 부채비율은 기업의 시장가치에 영향을 주지 않는다. 만일 M&M의 이론처럼 자본구조와 기업가치가 무관하다면 REITs들의 자본구조에는 특별한 형태나 경향이 존재하지 않을 것이며 부채비율에 영향을 주는 요인을 찾기 어려울 것이다. 본 연구는 우리나라 REITs 자료의 축적이 부족함에 따라 1993년부터 2003년까지의 미국 Equity REITs를 대상으로 REITs들의 자본구조에 대한 실증분석을 실시하여 자산의 크기가 클수록, 자산수익률이 높을수록 부채비율이 커지는 경향이 있으며, 자산유형에 따라 부채비율이 달라지는 경향이 있음을 연구하였다. 자산수익률이 높을수록 부채비율이 커지는 REITs의 자본구조 경향은 자본조달 순서이론(Pecking Order)과는 상반된 결과를 보여준다. 우리나라 REITs는 원칙적으로 차입이나 사채발행이 불가능하여 자본구조를 선택할 수 없는 제도적 한계를 가지고 있고, 시장에 존재하는 모든 REITs가 존속기간이 5년으로 한정되어 있는 CR-REITs로서 신규투자나 기업성장을 위해 자본구조를 변경할 이유가 없는 특성을 지니고 있다. 그러나 법의 개정으로 인해 2005년 4월부터 영속성을 가지는 일반REITs의 본격적인 도입과 함께 차입과 사채의 발행이 허용되어 자본구조를 선택할 수 있게 됨에 따라 REITs의 자본구조에 대한 연구는 우리나라 REITs의 재무관리자에게 매우 중요한 연구주제가 되리라 생각된다. 본 연구는 또한 미국자료를 이용한 실증분석을 통해 우리나라 REITs의 자본구조 연구에 대한 시사점을 제공한다.