부동산개발프로젝트의 위험도 정량화에 관한 연구

Quantification of Risk Factors in Real Estate Development Project

  IMF 이후, 건설업체의 급속도의 구조적 변화로 말미암아 시공과 시행의 업역의 분화가 발생하였다. 새로운 업역인 부동산개발시행사(디벨로퍼)라는 것이다. 이 업종은 도시개발이나 부동산개발을 전문으로 담당하는 업무로 최근 부동산개발의 붐을 타고 급속하게 증가하였다. 하지만, 무수히 많은 디벨로퍼의 양산에도 불구하고 실제 개발프로젝트를 성사시킨 디벨로퍼는 손에 꼽을 정도의 소수에 불과하다는 점에서 본 연구는 그 문제의 원인을 건설프로젝트와 부동산개발프로젝트의 구조적 차이에서 발생할 수 있는 상대적 위험도가 서로 상이하다는 전제하에 부동산개발프로젝트의 주체인 디벨로퍼의 입장에서 위험도를 식별하여 그 체계를 구성하였다. 특히 개발 리스크 분류체계를 바탕으로 위험도를 산정하기위해서는 디벨로퍼 중심의 개발리스크 분류체계를 구성하여야 한다. 이를 위하여 토목과 건축의 건설분야과 재무와 금융의 경영분야로부터 그 의미를 추출하여 이를 다시 국내ㆍ외를 대표하는 부동산개발 이론과 국내의 시행사 개발메카니즘을 바탕으로 수 차례에 걸친 전문가의 의견 조율과 검토를 바탕으로 리스크 분류체계를 구성하였다. 이에 대한 리스크 분류체계를 바탕으로 본 연구의 주된 분석기법인 AHP기법을 통한 민간개발프로젝트의 상대적 위험도를 산정하였다. 이는 기존의 연구자의 주관과 실무자의 경험에 치중했던 부동산개발프로젝트의 리스크 관련 연구에서 탈피하여 보다 객관적이고 정량화된 연구의 시석으로서 개발 프로젝트를 담당하는 실무자의 위험관리방안의 의사결정 지표로서 도움이 될 것이다.