서울 강남지역의 주택가격에 거품이 존재하는가?

Are There Speculative Price Bubbles in Gangnam, Seoul housing market?

  우리나라 국민들의 상당수는 서울 강남지역의 주택가격에 거품이 있다는 것을 믿고 있는 것으로 보인다. 이런 믿음은 정책당국자나 학자들 사이에도 비교적 널리 퍼져 있으며, 이런 믿음 하에 정부정책이 펼쳐지고 있는 것으로 보여 진다. 하지만, 실제로 서울 강남지역의 주택가격에 거품이 존재하는지 여부는 실증적으로 밝혀진 바가 없다. 본 연구는 이런 믿음이 사실인지 여부를 확인하기 위해 서울 강남구의 주택가격 자료를 이용하여 가격거품의 존재여부를 검정하였다. 본 연구는 가격거품의 검정을 위해 두 가지 전략을 사용하였다. 첫째는 강남구의 주택가격 자료 중에서 재건축대상 아파트의 가격자료를 배제하였다. 재건축 대상 아파트 가격은 외형상 거품과 유사한 움직임을 보이고 있기 때문에 분석대상 자료에 재건축 대상 아파트의 가격을 포함할 경우, 분석에 오류가 생길 수 있다. 둘째는 기존 연구에서 많이 사용하던 과잉변동성 검정방법이나 시계열의 특성 분석 방법 대신 West(1987)가 제안한 모형설정오류 검정 방법을 사용하였다. 검정결과, 서울 강남지역의 주택가격에 거품이 없다는 귀무가설은 통계적으로 기각되지 않았다. 이런 검정결과는 서울 강남지역의 주택가격에 거품이 있다는 믿음이 잘못된 믿음이라는 것을 의미한다. 본 연구에서는 할인요소(discount factor)가 고정되어 있다고 가정하고, 검정을 하였다. 만약 할인요소가 시간에 따라 변하는 것으로 가정하였을 경우, 서울 강남지역의 주택가격에 거품이 없다는 귀무가설이 더욱 강력하게 채택되었을 것으로 보인다.

  There seems to be a widespread belief among housing experts as well as the general public that there exist speculative price bubbles in the housing market of the Gangnam area of Seoul. Mass media frequently portrays the recent rapid housing price appreciation as bubbles, and the government policies for house price stabilization in late 2003 were aimed to deflate the bubbles. However, there has been no rigorous scholarly study to test whether housing price bubbles exist in the area. In this paper, we test the existence of the bubbles by using the specification test suggested by West (1987), which is more powerful than other widely used tests such as the excessive volatility test or the co-integration test. We exclude the data for the housing units that are expected to be reconstructed (demolished and replaced with higher quality units) in the near future from our data set, because such units are like to appreciate much more rapidly than the other units when the housing supply is heavily constrained such as in Gangnam area. Our results show that the null hypothesis that there is no bubble in the housing market of the Gangnam area cannot be rejected. The test assumes a constant discount factor, which seems to be restrictive. However, if we adapted a time-varying discount factor, then our results would be stronger. Therefore, we reach the conclusion that the belief of housing bubble in the area is unsubstantiated.