CM at Risk의 이해와 도입 가능성 진단

Ⅰ. 서론   - 건설사업에 대한 발주자의 다양한 요구, 제한적인 예산과 공기, 경쟁의 심화 등 건설환경 변화로 인해 발주자의 사업 관리 능력이 절실히 필요하게 되었으며, 이를 보완하기 위한 새로운 발주방식의 필요성이 증가하고 있음.   - 더욱이 중앙조달 방식의 축소와 더불어 지방자치단체의 발주가 증가하고 있어 사업관리 역량이 부족한 지방자치단체를 위한 대안이 필요한 시점임.   - 기존의 설계시공 분리 방식으로는 효율성의 제고에 한계가 있음. CM at Risk(이하 CMR)를 통해 대형건설업체는 관리기술을 바탕으로, 전문기술업체는 공종별 특화된 요소기술을 중심으로 경쟁력을 확보할 수 있을 것으로 판단되며, 대중소간의 역할분담이 가능해질 것으로 판단됨.   - 그러나 새로운 발주 방식의 국내 도입에 있어 명확한 정의, 제도/문화적 차이 발주자의 발주능력, CM에 대한 인식 부족 등 전제조건이 해결되지 않은 상태에서의 도입은 혼란을 야기할 우려가 있으므로, 이에 발주방식의 다양화 및 사업관리 경쟁력 확보의 일환으로 미국의 CMR 시장 및 발전방향을 살펴보고, CMR 방식의 국내 도입시 고려되어야 할 전제조건, 관련법 및 규정의 개정 필요시 개정 방향, 도입 가능성을 진단해봄.   Ⅱ. 건설공사 발주방식 개관   - CMR 방식에 대한 자세한 논의에 앞서 전통적인 발주방식인 설계시공 분리방식을 포함하여, Design-Build와 턴키를 포함한 설계시공일괄방식, 가교 방식(Bridging), 계약주문방식(Job Order Contract) 등에 대해서 각 발주방식의 정의, 상대적 장점과 단점, 각 방식에 내재 되어 있는 독특한 사항들에 대한 내용을 서술함.   Ⅲ. CMR의 이해   - CMR방식은 시공이전단계에서는 agent  CM에서의 역할과 마찬가지로 건설사업관리 서비스를 제공하고 시공단계에서는 정해진 공사 금액내에서 공기 및 재정적 책임을 가지고 공사를 수행하는 방식임.   - ‘At Risk’에 대한 정의는 CMR 계약자가 발주자에 대한 공사비를 보장하는 것에 따른 위험을 얘기하기도 하고, 하도급업체와 계약을 체결하여 하도급업체의 성과(결과물)에 대한 책임을 진다는 사실을 의미하기도 함.   - 발주자 입장에서 CMR 방식은 잠정적인 공사비 상한 설정을 통한 재정적 리스크에 대한 노출이 경감될 수 있다는 장점이 있고, GMP방식 계약의 경우 최종 공사비가 GMP이하이면 공사비 절약이 가능하고 공종별 공사업체의 공정 및 협조 조정 문제에 대한 발주자의 부담이 경감된다는 장점이 있음.   - CMR시장은 기본적으로 건설관리에 대한 지식과 조직 및 역량이 부족한 발주자지만 설계자의 창의성을 충분히 활용하고 CM을 통해 공기와 투자비를 동시에 관리하고자 하는 발주자의 욕구를 충족시키기 위해 발생함.   - CMR은 비용 지불 형식에 따라 Cost Plus Fee with Penalty and Bonus, GMP(Guaranteed Maximum Price) CM, 그리고 CMR에 의한 도급방식(Lump-sum) 형식으로 나눌 수 있음.   - MC과 유사한 방식으로는 영국의 MC 방식과 일본의 설계매니지먼트 방식이 있는데, 영국의 MC 방식은 CMR 방식과 유사하나 MC 업자는 당해 사업의 시공보다는 관리기능에 더 무게중심이 있는 역할로 인식되며, 일본의 설계매니지먼트 방식은 사업관리자가 하도급업체와 계약을 체결하지 않고 발주자와 계약을 체결한다는데서 다른점이 있으며, CMF 형식을 시공단계로까지 확장한 것으로 이해됨.   - CMR 방식에서 CMR 계약자의 선정은 가격위주의 선정 기준보다는 자격요건이 뛰어나고 경험이 풍부한 업체를 선정하는 것을 기본으로 함 , .   - CMR 계약자 선정은 프로젝트 초기 (설계자 선정 전 혹은 직후)에 하는 것이 바람직함.   - CMR 방식에서 GMP가 필수적인 요소는 아니나 , 일반적으로 CMR 방식에서의 발주자와 CMR 계약자간의 계약은 시공이전단계의 사업관리 서비스에 대한 보수(fee)와 공사부분에 대해서는 상한이 있는 고정금액(fixed cap)으로 구성됨. 즉, 상한이 정해져 있는 cost plus fee 계약방식이 GMP임.   - CMR 계약자가 제시한 GMP 이상의 공사비가 소요되었을 때 추가적으로 소요된 비용은 CMR 계약자의 책임이 되고, 만약 GMP내에서 일정 비용이 절감되었을 경우 발주자와 CMR 계약자는 미리 합의한 비율로 나눠가지게 됨.   - GMP 산정은 프로젝트 진행 중 어느 때건 제시해도 되지만 설계가 충분히 진행(sufficiently complete)되었을 때, 즉, 설계가 50%~100%완성되었을 때 (통상적으로 설계가 75%정도 진행된 시점) GMP를 제시함.   Ⅵ. 미국의 CMR 방식 운영 현

Alternative project delivery methods including design-build and CM at Risk have evolved as a means of meeting owner"s diverse needs and implementing project efficiently with limited budget and time in more competitive construction environment. It is time to consider adopting alternative project delivery methods, especially CM at Risk, for domestic construction industry to enhance competitiveness and to provide various options for owners so that they can select more appropriate project delivery methods for the facility being planned. However, it may cause a confusion to introduce new project delivery methods without clear understanding of its definition, pros. and cons. and process. It should be clearly identified the difference between domestic construction industry and the environment where the delivery method were successfully implemented.   This research report derives suggestions from investigating how CM at Risk has been evolved in the US construction market, and to identify what should be done before introducing CM at Risk project delivery method to domestic construction market.   Alternative delivery method including CM at Risk began to gain favor in the private sector first. Based on the fact that CM at Risk offers better project performance, state and local governments is relaxing government regulation to allow CM at Risk for public sector projects. According to the survey done by CMAA and FMI, 66% of respondents use the traditional project delivery method (Design-Bid-Build) most often, but only 23% believe that that method offers the best value. However, 35% of respondents answered CM at Risk offers the best value which is rated higher than design-bid-build. In addition, CII study result shows CM at Risk outperformed design-bid-build in terms of most criteria of project performance including cost, time, and quality.   Besides the analysis of CM at Risk market in the US construction industry, the characteristics of company whose market share is in Top 100, the type of facility usually built by this method, and how this method is implemented in terms of selection of GC/CM, the process and timing of establishing GMP for better understanding of CM at Risk.   Based on the analysis of CM at Risk in the US, the prepositions in adopting CM at Risk to domestic construction industry have been identified. They includes clear understanding of this method and process, government regulation change to allow this method, owner"s project management ability, contractor"s capability, and building trust among parties involved in construction project.   For the private sector projects, the owner who need to build similar facility in different locations such as distribution center, bank, and franchised coffee shop may favor CM at Risk. Because building this kind of facility can easily predicted final construction cost and does not require many design changes during project implementation. In the public sector project, local government whose project management ability is not mature enough to deliver a facility may in favor of CM at Risk method by which their insufficient project management ability can be supplemented by expert.   By introducing CM at Risk method, the performance of projects done by different project delivery method can be objectively compared. This will be able to help the owner in selecting project delivery method for the facility they want to build. Adopting CM at Risk method also will offer an opportunity for construction companies to play a role in construction projects according to the theirs company size. By doing so, there will be sound contractual relationship among parties involved in construction project which will lease win-win.   Like no project delivery method can be superior to other method, CM at Risk method can not be a panacea. CM at Risk method will impact domestic construction i

제1장 서론 제2장 건설공사 발주방식 개관 제3장 CM at Risk의 이해 제4장 미국의 CMR 방식 운영 현황 제5장 국내 도입의 전제조건 및 가능성 진단 제6장 결론 참고문헌 Abstract 저자 소개 CERIK 도서 안내 요약

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