국민임대주택 입주자 편익 추정 및 임대료 조정의 편익배분 효과

Measuring Tenant Benefits and Distributional Effects of Rent Adjustments: The Case of National Public Housing Program in Korea

&nbsp;&nbsp;본 연구에서는 정부의 핵심적인 저소득층 주택정책 수단인 국민임대주택 공급의 소비측면에서의 효율성과 배분의 형평성에 대해 대등변화기법을 이용하여 실증 분석하였다. 실증 분석결과에 따르면 국민임대주택 입주자는 평균적으로 시장임대료의 47.1% 정도를 지불하고 거주하고 있는 것으로 나타났다. 또한 정부가 국민임대주택 입주자에게 지불하는 묵시적 지원비용은 평균 약 30만원으로 추정된다. 국민임대주택 입주자가 입주로 인하여 추가적으로 얻게 되는 효용의 화폐가치인 입주자 편익(EV)은 월평균 26.4만원으로 입주자 평균소득의 18.7%에 해당되는 금액이다. 입주자 편익을 묵시적 지원비용으로 나눈 비율은 0.88로 다른 나라에 비해 상대적으로 높은 수준이다.<BR>&nbsp;&nbsp;입주자 편익 배분을 추정한 결과 소득수준이 증가할수록 입주자 편익도 증가하는 역진적 구조를 가지고 있는 것으로 나타나고 있다. 또한 지역간 편익 배분도 형평성을 보장하지 못하고 있는 것으로 나타났다. 모의실험을 통해 지난해 정부가 도입한 임대보증금 산정방식 개편의 효과를 보면 규모계수와 지역계수 도입 결과 입주자 편익 배분의 소득 역진성 문제는 일부 완화될 수 있을 것으로 예상되나 지역간 편익 배분의 형평성 개선에는 크게 기여하지 않는 것으로 분석되었다.

&nbsp;&nbsp;In this paper we estimate the tenant benefits of the national public housing program in Korea and examine the distributional aspects of the benefits by household income and region. Based on a Stone-Geary utility function, the Hicksian equivalent variation of consumer surplus is estimated for a sample of the tenants in the national public housing.<BR>&nbsp;&nbsp;Estimation results show that the tenants pay 47% of the market rent for the national public housing and the implicit subsidy of the program is about 300 thousand won per month. The tenant benefits are estimated to be 26 thousand won per month which is about 19% of the average income of the tenants. The consumption efficiency measured by the ratio of the tenant benefits to the implicit subsidy is 0.88, which is relatively higher than the values of the U.S. public housing programs.<BR>&nbsp;&nbsp;The distribution of the tenant benefits is found to be inequitable in terms of household income and region: The tenant benefits monotonically increase with income, which implies that a higher income household gets more benefits than does a lower income household. There also exists much difference in benefits among regions. Holding others constant, the tenants in Seoul and Kyonggi province are more benefited than those in other regions.<BR>&nbsp;&nbsp;Simulations for the recent policies to take account of housing size and region in determining rental payments reveal that the inequitable distribution of the benefits by income is alleviated to some extent. It is mainly because of the incorporation of housing size in rent determination. However, distribution of the benefits among regions is little changed.