Protection of Lessee in the Housing Lease Protection Act

Protection of Lessee in the Housing Lease Protection Act

&nbsp;&nbsp;1. 내용<BR>&nbsp;&nbsp;(1) 연구목적<BR>&nbsp;&nbsp;주택임대차에서 우리나라의 주택임대차보호법을 분석하고, 주택임차인의 보호측면에서 그 문제점과 해결방안을 고찰한다. 특히 외국 입법례와 비교 검토하여 그 개선방안을 제시하고자 한다.<BR>&nbsp;&nbsp;(2) 연구방법<BR>&nbsp;&nbsp;본 논문은 국내외의 각종논문과 문헌을 조사하여 고찰하고, 대법원익 최신 판례, 외국과의 비교법적 방법을 채택하였다.<BR>&nbsp;&nbsp;(3) 연구결과<BR>&nbsp;&nbsp;분석의 결과, 현행 주택임대차법의 몇 가지 대안을 제시한다.<BR>&nbsp;&nbsp;2. 결과<BR>&nbsp;&nbsp;첫째, 주택임차권의 발생요건으로서, 외국의 예와 마찬가지로, 주민등록을 제외하고, 주택의 인도만으로 대항력이 발생하도록 개정해야 할 것이다.<BR>&nbsp;&nbsp;둘째, 특별한 사정이 없는 경우에는, 임차인이 경매법원에 배당요구를 하는 것은 이를 임대차계약해지의 의사표시로 간주하는 명시적 규정이 필요하다.<BR>&nbsp;&nbsp;셋째, 대지에 대해서만 저당권을 설정하였다고 하더라도, 그 저당권의 효력은 대지에만 미치고 건물에 대하여는 미치지 않는다는 법원칙은 대지와 건물을 함께 일괄 경매(bulk auction)하는 경우에도 적용해야 할 것이다.<BR>&nbsp;&nbsp;넷째, 주택임대차보호법 7조에 규정된 차임증감청구권에 있어서, 공평한 차임 제도(Fair Rent System)의 근거를 마련해야할 것이다.<BR>&nbsp;&nbsp;다섯째, 주택임차인의 주거생활의 안정을 위해서, 주택임대차보호법에 주택임차인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는 명백하고, 합리적인 근거를 마련하는 것이 필요하다. 왜냐하면 임대인이 당해 계약 갱신에 정당한 이유가 없는 한, 임의로 제3자와 새로이 임대차계약을 갱신 할 수 없어야 하기 때문이다.<BR>&nbsp;&nbsp;여섯째, 우리나라에서는 최단기간(2년)보장을 채택하고 있다. 그러나 일본이나 독일과 마찬가지로, 주거생활의 안정을 위해서, 임차인이 계속해서 살 수 있도록 보장하는 만료 보장을 채택하는 것이 필요하다.<BR>&nbsp;&nbsp;보증금의 회수와 안전이 임차인에게는 다른 어느 보호책 보다 중요하다. 따라서 보증금의 반환을 위해서, 적절한 요건을 갖춘 임차인에게는 우선변제권을 가져야한다.