재개발 사업구역의 특성이 조합원과 일반분양자의 아파트분양가 차이에 미치는 영향에 관한 연구

A Study on the Influence of the Housing Renewal Districts on the Gap between Landowner"s and For-Sale Apartment Prices

&nbsp;&nbsp;본 연구는 재개발 사업의 사업성을 설명하는 개념으로 기존에 사용하던 &quot;비례율&quot;을 대신하여 &quot;분양가 차&quot;를 제시하고 분양가 차의 이론적 검토와 이에 영향을 끼치는 요인을 찾아 그 영향이 얼마나 미치는지 분석하는 것을 목적으로 하였다.<BR>&nbsp;&nbsp;연구의 방법은 선행연구를 고찰하고 재개발 사업사례의 통계적 분석을 통한 실증분석을 연구하는 것을 내용으로 분석한다. 분석대상의 공간적 범위는 서울시로 한정하고 시간적 범위는 1995년에서 2003년까지 관리처분계획이 수립되거나 사업이 완료된 71개 구역 중 31개 구역을 대상으로 하였다.<BR>&nbsp;&nbsp;연구결과로 중소형면적형은 &quot;분양가 차&quot;에 음의 영향이 있음이 밝혀졌고 분양가 자율화에 따라 주택가격이 상승하면서 &quot;분양가 차&quot;가 더욱 커지고 있는 것이 밝혀졌다. &quot;분양가 차&quot;에 영향을 미치는 요인을 크게 기존구역 특성변수와 사업계획 특성변수이며 특히 기존구역특성변수는 노후 불량건축물과 국공유지비율이 &quot;분양가 차&quot;를 크게 하는 요인으로 분석되었고 사업계획 특성변수는 분양대지면적비와 소형면적비율이 각각 양과 음이 영향이 있는 것으로 밝혀져 정부의 정책이 재개발사업의 사업성에 큰 영향이 있어 왔음이 밝혀졌다.

&nbsp;&nbsp;This is all about introducing ‘gap of prices&quot;(replacing proportionate rate) as a tool of explaining redeveoping&quot;s viablilty and analyzing factors behind the gap and the degree of their impacts on the gap.<BR>&nbsp;&nbsp;This study shows ‘a small-size unit&quot; has negative effects on ‘gap of prices&quot; and ‘unregulated prices&quot; causes rising housing prices, thereby leading to greater gap of prices.<BR>&nbsp;&nbsp;‘Pre-renewal variables&quot; and renewal-related ones are the two main factors having influence on the gap.<BR>&nbsp;&nbsp;Of the former, old and useless buildings and the occupation ratio of state-owned lands are the main elements resultig in wider gap. Of the latter, ‘reduced rate&quot; and small-space type ratio have a positive and negative impact on the gap, respectively.<BR>&nbsp;&nbsp;Therefore, it points out govenment policies are highly related to the viability of renewals