부동산신탁시장의 인가관련 이슈에 대한 경제이론적 접근

A Theoretical Approach to the License-related Issues about Real Estate Trust Market

  이 논문은 부동산신탁시장의 토지신탁 및 담보신탁서비스의 인가와 관련된, 다음과 같은 질문에 답하고자 한다. 첫째, 토지신탁서비스를 제공하는 최적 기업수는 몇개인가? 둘째, 만약 증권사가 담보신탁시장에 진출할 경우 이윤을 최대화하기 위해 어떤 가격정책을 취할 것인가? 이 논문은 먼저 Salop(1979)의 모형을 토지신탁시장에 적용하고 그를 기초로 기존시장자료를 이용하여 최적 기업수를 도출하였다. 그리고 담보신탁시장과 부동산 프로젝트 파이낸싱(Project Financing) 시장의 관계를 이론적으로 묘사하고 증권사가 양 시장에서 영업을 한다면 이윤을 최대화하기 위해 어떻게 가격을 설정할지를 분석하였다. 그 결과는 다음과 같다. 첫째, 기존의 토지신탁시장의 규모를 고려할 때 사회후생을 최대화시키는 최적 기업수는 약 4개이다. 둘째, 증권사가 담보신탁시장에 진출할 경우 가격을 한계비용 미만으로 책정할 유인은 없다. 이 논문의 기여는 최초로 부동산 신탁시장에 대해 이론 및 실증적으로 분석하려고 했다는 점이다.

  This paper tries to answer the following questions regarding the license for land and collateral trust in real estate trust market. First, what is the optimal number of firms which provide land trust service? Second, if stock brokers enter collateral trust market, then what kind of price policy would they employ? This paper applies the theoretical model of Salop(1979) into land trust market, and derives the optimal number of firms using available market data. And then it describes the relation between collateral trust market and real estate project financing, and analyzes the price policy of stock brokers which maximizes their profits if they are permitted to enter the market. The result is as follows. First, 4 is the optimal number of firms which maximizes social welfare. Second, the stock brokers, if permitted, have no incentive to set the price below the marginal cost of the service. The contribution of this paper is to analyze the real estate trust market theoretically for the first time in related research.