아파트임대시장의 전월세전환율 결정구조

An Empirical Analysis on Chonsei to Monthly Rent Conversion Rate in the Apartment Rental Market

전세와 보증부월세가 공존하고 있는 국내의 아파트 임대시장을 해석하기 위해서는 보증금과 월세 간의 전환이율로 유지되고 있는 전월세전환율의 결정구조에 대한 실증적인 이해가 필요하다. 이론적인 측면에서 전월세전환율에 대한 기존의 해석은 운영소득 가설에 입각하고 있으나 본 논문은 새롭게 제시되고 있는 레버리지 가설에 따른 결정기제를 실증적으로 분석하였다. 운영소득 가설에 기초한 전월세전환율은 단순히 시장이자율의 성격을 지니나, 레버리지 가설에 기초한 전월세전환율은 매매시장의 기대가격상승률과 자본환원율에 복합적으로 영향을 받는 구조를 지니게 된다. 서울시 아파트 임대시장의 5년간의 시계열자료를 이용하여 분석된 결과는 전월세전환율이 이자율에 영향을 받기보다는 개별 하부시장의 기대가격상승률의 대리변수와 자본환원율에 의해 복합적으로 결정됨을 보여준다. 이는 기존의 운영소득 가설의 한계를 보여주는 결과이며, 레버리지 가설에 입각한 국내 아파트 임대시장의 해석이 필요하며, 나아가서는 국내의 독특한 임대시장의 구조를 반영할 수 있는 새로운 이론적인 분석체계의 개발이 필요함을 보여주는 결과이다.

The conversion rate between monthly rent and chonsei serves as an important parameter revealing the characteristics of Monthly Rent with Variable Deposit (MRVD). In order to understand MRVD in the Korean housing market, a leverage-effect-seeking hypothesis was introduced contrary to the conventional belief of the interest-seeking hypothesis. This study tests the two opposite hypotheses in an empirical way. For the empirical analysis, a panel data encompassing 22 quaters of time-series and 2 cross-sections including Gangnam and Nowon districts in Seoul. The estimation results show that market interest rate is not a main determinant of the conversion rate. Rather, the expected appreciation rate of housing price is an important factor determining the conversion rate along with capitalization rate, which confirms the leverage- effect-seeking hypothesis.