유니버스 방식의 부동산가격지수 개발에 관한 연구

A Study on the Development of Real Estate Price Index Using the Universe method

유니버스 방식의 주택가격지수는 투자목적에 부합하고 벤치마크에 적합한 그리고 파생상품의 기초 지수로 활용 가능한 지수이다. 그리고 지수이용자들은 자신의 니즈에 적합한 또 다른 유니버스를 선정하여 새로운 지수를 만들어서 본 연구에서 작성된 다양한 지수 시리즈와 비교할 수도 있는 개방형 지수이다. 이 지수의 유니버스는 아파트 단지와 평형을 동시에 고려한 단지 기준으로 구성되었으며 이를 기초로 시가총액을 가중한 라스파이레스방식의 주택가격지수를 만들었다. 서울특별시 전체를 대표하는 지수로 매매가격지수, 전세가격지수과 수익률지수를 작성하였으며 하부 지수 시리즈로는 지역지수, 단지 사이즈 지수, 평형지수, 재건축과 같은 테마지수 등을 만들었다. 단지 사이즈 지수, 재건축 지수, 수익률지수 등은 기존 주택가격지수에서는 볼 수 없거나 훨씬 개선된 주택가격지수이다. 그리고 대표지수를 중심으로 기존의 주택가격지수와 비교한 결과 부동산114 지수와는 비슷한 모습을 보였으나 국민은행과는 2006년 이후 상당한 차이를 보이는 것으로 분석되었다.

In this article, I develop housing price index using the universe method. The items of universe are selected on the intersection set of top 60% apartment complex and top 40% floor area types on market capitalization. The housing price indexes of universe method are classified into three classes(sales price index, jeonsei price index, rate of gain index). And I develop the regional index, the floor area type's index, the apartment complex's market capitalization size index and the index of apartment rebuilding. This new index series are kin to the index of real estate 114 but are significant different from the index of Kookmin Bank. The new indexes will be useful for investors of real estate, a person of authority, constructors, developers and financial institutions. And The users of this index series can make another indices that they need by themselves. Financial institutions and credit rating companies will apply this index series to derivatives and benchmark criterions. But this new index series will be made up for the weak points. By way of example, we have need of the improvement on accurate data, optimum of universe size, design of various theme indices and so on.