주택구입능력지수의 도입과 서울시 아파트에 대한 적용사례 분석

본 연구는 가구의 주택구입능력을 지속적으로 모니터링할 수 있는 지표도입방안의 일환으로 미국 등 선진제국에서 광범위하게 사용되고 있는 미국 NAR의 HAI지표와 NAHB-Wells Fargo의 HOI지표를 도입할 경우, 주택가격, 소득, 주택금융 요소의 데이터기반, 기준 및 산정방법을 살펴보고, 서울시를 사례로 대표주택유형이라 할 수 있는 아파트를 대상으로 이를 적용하여 분석한다. HAI 및 HOI지표의 서울주택시장 적용 시 주택구입밑천(downpayment), 주거비지출액, 대출금리 등에 대한 기준 및 기초자료를 여건에 맞게 조정하고, 중위소득가구와 하위 25% 가구를 대상으로 일반가구와 최초주택구입가구(first home buyers)로 구분하여 구입능력을 분석한다. 2003년에서 2006년 기간 동안의 주택구입능력 변화추이를 분석한 결과, 2005년말 이후 주택가격의 급격한 상승으로 구입능력이 악화되었으며, 2006년말에는 중위소득가구와 중위아파트가격 측면에서 볼 때 HAI와 HOI 각각 100%, 50% 이하 수준으로 악화되었다. 이는 강남지역뿐만 아니라 강북지역도 마찬가지인데, 최근에는 주택가격 상승세가 서울 전역으로 확산되어 강남지역뿐만 아니라 강북지역까지 사정이 심각하게 악화되고 있음을 확인할 수 있다.

This paper explores the Housing Affordability Index(HAI) by the National Association of Realtors(NAR) and the Housing Opportunity Index(HOI) by the National Association of Home Builders(NAHB) and Wells Fargo as measures of home-ownership affordability and applies to the case of apartment houses, Seoul. The home-ownership affordability indicates whether or not a typical household could buy a typical home given mortgage loan qualification constraints. The study adjusts the components, such as housing type, household income, housing expenditure-to-income, downpayment, and borrowing constraint, in each index to represent the characteristics of Seoul housing market. The study also divides households into median- and first-quartile-income group and into overall and first home buyers. Among others of analysis results, the home-ownership affordability has sharply worsened in Seoul since th late 2005 as the apartment prices has skyrocketed. In the last quarter 2006, HAI and HOI are below 100 and 50 respectively meaning that a typical median-income household may have severe difficulty in buying a typical median-priced home in Seoul. The affordability problem is even worsening recently as housing price increases diffuse from the "Gangnam" area to the "Gangbuk" area. This study suggests that policy makers need to periodically monitor housing affordability to support urban housing and economic policies.