민관합동형 PF 사업의 위험분석에 근거한 적정 수익률 연구

Risk-Return Structure of the Public-Private Partnership Project in Real Estate

본 연구는 민관합동형 PF 사업의 제반 위험을 분석하고 이에 상응하는 적정 수익률의 도출을 통해 사업 투자결정의 가이드라인을 제시하고자 했다. 민관합동형 PF 사업을 추진하는 과정에서 발생할 수 있는 주요 위험인 시공 위험, 사업주 위험, 수요 위험에 대해 대표적인 두 개의 실제사업을 대상으로 위험 프리미엄을 도출함으로서 적정 수익률을 도출하였다. 시공 위험은 공사비 변동에 따른 프리미엄을 CAPM 모형을 사용하여 추정하였는데, 이 때 베타 값은 민관합동형 PF 사업에 참여한 건설사의 ROA 변화 중 매출변화에 따른 변화 부분을 제거한 매출 조정 자산수익률 베타 값을 사용하였다. 사업주 위험 프리미엄은 프로젝트 회사에 출자한 출자사들의 가중평균 신용등급에 해당하는 회사채 수익률과 무위험 수익률과의 스프레드를 통해 추정하였고 수요 위험은 대상사업의 수입 예측오차 위험을 대비하기 위해 일정 부분의 위험 대비 적립자본금을 무위험 국채에 투자하는 것이 필요하다고 가정하고, 이 적립자본금에 대해서는 ‘자기자본비용 - 무위험 수익률’ 만큼의 추가적인 수익률이 요구되므로 이를 수요 위험 프리미엄으로 추정하였다. 이렇게 산출한 각 위험에 대한 프리미엄에 무위험 수익률을 더해 최종적인 적정 수익률을 도출했으며 이 결과가 현재의 민관합동형 PF 시장에 던지는 몇 가지 시사점을 제시했다.

This study analyses the risks of Public-Private Partnership(PPP) projects in real estate and provides a financial model to find the rate of return that reflects the analyzed risks of the projects. Target risks include the construction risk, the sponsor risk and the demand risk. Using the model, rates of return for two PPP projects are derived from the premiums on these risks. The construction risk is estimated from the Capital Asset Pricing Model (CAPM) based on fluctuation of construction expenses. The sponsor risk is estimated by the spread between risk free rate and corporate bond rate through weighted average credit rating of the sponsors. The demand risk is evaluated based on the concept of the reserved equity for risk. This study derives the rate of return for a PPP project by summing each risk premium and risk free rate and provides several implications for the PPP project market.