부동산경매 위험요인이 낙찰가격에 미치는 영향에 관한 연구

The Impact of the Risk Factors on the Selling Price in the Real Estate Auction Market:Focusing on One-Room Housings in the Daegu Metropolitan Area

경매부동산은 다양한 잠재적 위험요인에 따른 위험비용이 내재되어 있다. 부동산경매낙찰가격에 관한 선행연구는 주로 헤도닉 가격모형을 이용하고 있으나, 헤도닉 가격모형은 부동산 특성변수와 경매특성변수간의 다중공선성 및 이분산성 문제를 유발할 수 있다. 본 연구에서는 헤도닉 가격모형의 잠재적인 다중공선성 및 이분산성 문제를 극복하기 위하여, 부동산 가격특성 요인을 기술적으로 배제하고, 경매특성 및 각종 위험요인만을 반영하는 경매위험비용모형을 구축하였다. 실증분석은 2005년 1월부터 2009년 2월까지 법원경매로 낙찰된 물건 중에서 대구광역권에 소재한 원룸 및 다가구주택 경매자료를 이용하여 실시하였다. 본 연구의 실증분석결과에 의하면, 유찰횟수, 건물상태 등과 같은 경매특성요인은 낙찰가격 결정의 중요한 변수임이 재확인되었다. 경과년수, 지수변동률, 지역더미 등과 같은 시장변동요인은 경매위험비용의 주요결정요인으로 판명되었다. 대항력임차인수, 인도명령자수, 유치권유무, 인수금액, 인수금액비율 등은 경매위험비용의 상승요인으로 확인되었다. 확률계수모형 분석결과에 의하면, 주택가격 지수변동률, 임차인수, 대항력임차인수, 인수금액, 인수금액비율과 관련된 계수는 고정계수가 아니라 확률적으로 변화하는 확률가변계수인 것으로 입증되었다. 계수의 확률적 변동은 부동산 경매정보의 부정확성, 추가적인 비용부담의 불확실성 및 경매투자자의 위험선호성향(위험기피적, 위험선호적)으로부터 기인하는 것으로 추측된다. 경매부동산 낙찰가격은 정보의 부정확성, 미래불확실성, 투자자의 투자성향 등과 같은 확률적 요인이 크게 영향을 미치기 때문에, 고정계수모형보다 확률적 변동을 설명할 수 있는 확률계수모형을 적용하는 것이 바람직하다.

This study has analyzed the impact of the risk factors on the selling price in the real estate auction market. To resolve the potential multi-collinearity and heteroscadesticity problems from a hedonic price model, the study model is constructed only to reflect the market and auction risk factors. The risk premium which is operationally defined as the margin between the appraisal value and the selling price, is regressed by market and auction risk factors. The empirical result confirms that risk factors, caused by the uncertainty of the real estate auction, influences significantly on the selling price. The selling price is dropped down by the factors like the number of unsuccessful bids, status of physical conditions of buildings, liens and subrogated performance costs. The results of the random coefficient model shows that coefficinets associated with housing price index variations, subrogated performance costs and the number of monthly rental tenants are varied by the random factor. This result implies that coefficients of risk-related variables are not fixed but varying coefficients. The variation of coefficient is caused by the investor's risk attitudes and uncertainty. The main finding of this study is that the impact of the risk factor in real estate auction is not constant.