역모기지의 Cross-over Risk와 잠재수요에 관한 연구

A Study on the Cross-over Risk and Potential Demand for Reverse Annuity Mortgage

본 연구의 목적은, 첫째, 역모기지상품에 내재한 “Cross-over Risk (COR),” 즉 만기 시대출총액이 주택가격을 상회 할 확률과 이를 고려한 가산금리를 위험중립적인 모형을 사용하여 추정하고, 둘째, 상품리스크를 고려한 시장 확대방안을 논의하는데 있다. 분석의 주요 결과로, 역모기지의 COR과 위험프레미엄은 차입자의 연령이 낮을수록 높아지며, 주택가격의 변동성이 큰 강남, 부산, 대구에서는 강북과 대전지역보다 위험 프리미엄이 0.23~0.28%p 정도 높게 추정된다. 2005년 노동패널자료를 이용하여 추정한 우리나라 역모기지의 잠재수요는 총 63조원이며 (호수로는 53만호로), 현재 6억 이하로 규정되어 있는 최대 주택가격을 9억 이하로 조정하였을 경우 잠재수요가 5% 정도의 소폭 상승효과를 보이고 있으나, 제한연령을 낮추었을 경우 매우 큰 증가폭을 보이고 있다. 이와 관련하여 역모기지상품을 실업연금과 연계하여 실업인구의 소득보전수단으로 사용할 경우 약 10%의 수요상승효과가 있는 것으로 추정하였다.

The objective of this study is two-fold: first, to quantify the cross-over risk (COR) embedded in the prevailing reverse annuity mortgage (RAM) product in Korea, along with corresponding risk premiums under a risk neutrality assumption; second, to elaborate ways to expand potential demand for RAM in Korea with consideration of lending risk. As the main results obtained, both COR and risk premiums increase as borrowers' ages decrease; and, risk premiums are shown to be higher in Kangnam, Busan, and Daegu where home prices exhibit high volatility, in particular, by 0.23-0.28%p more compared to other locations. Using the 2005 Korea Labor Income Panel Survey (KLIPS) data, we estimate that the potential demand for RAM to be about 63 trillion KRW (or about 530,000 housing units). Our results also show that, while relaxing the maximum home value constraint has only a modest effect, lowing the eligible borrower age substantially raises the potential demand. We also report that the demand will increase by about 10% if RAM is used as an income supplement for those unemployed in lower age cohorts.