서울시 오피스빌딩의 간접투자요인에 관한 연구

A Study on Indirect Investment Factors of Seoul Office Buildings

2003년 간접투자자산운용법 등으로 부동산에 대한 간접투자의 길이 열리면서 다양한 간접투자가 활발해졌다. 이러한 부동산간접투자기구의 도입으로 오피스빌딩이 안정적이고 높은 수익을 기대할 수 있는 투자처라는 인식으로 그에 대한 투자가 지속적으로 활발하게 진행되고 있다. 간접투자에 관한 연구는 대부분이 외국의 간접투자제도와의 비교ㆍ분석이나 우리나라 간접투자제도의 문제점 및 활성화 방안을 연구하는데 그치고 있다. 그것은 오피스빌딩의 경우 거래가격이나 임대료, 영업경비와 같은 자료는 소유자의 영업비밀로 취급되어 공개가 꺼려지는 시장분위기와 간접투자된 국내ㆍ외 자본이 선호하는 오피스빌딩의 유형에 관한 데이터 수집이 어렵기 때문이다. 이런 상황에서 투자방식에 따른 양질의 데이터로 실증분석을 하였다는 점에서 본 연구의 의의가 있다. 본 연구의 목적은 오피스빌딩에 대한 투자 확산에 따라 그에 대한 구체적인 사례연구 및 심층분석을 진행하였고, 간접투자제도가 도입된 이후 서울시 오피스빌딩 시장에서의 간접투자와 직접투자가 선호하는 오피스빌딩의 특성을 비교ㆍ분석하는 데 있다. 이를 위해 1998년부터 2009년 1/4사분기까지 16,500㎡ 이상의 서울시 오피스빌딩 거래사례를 통해 간접투자에 영향을 미치는 요인들을 로지스틱회귀분석과 의사결정나무로 분석하고 증명하고 두 모형 분석의 정확도, 민감도, 특이도의 추정력을 비교하고자 한다.

The real estate financial systems related to indirect investment have been introduced since 2003. It is recognized that the investment in office buildings is considered as very stable and highly beneficial investments. However, office building data is reluctant to be opened to the market because it is owners’ trade secret. Thus, this study means that it analyzed empirically the quality data according to the investment methods in such a situation. The purpose of this paper is to analyze indirect and direct investment preference to the office building's characters in Seoul office building market. Also, it aims analyze and attest the effects on the indirect investment factors by means of the logistic regression analysis and the decision tree through sales cases of Seoul offices of 16,500㎡ and from 1988 to 1/4 quarter of 2009 in order to compare accuracy, sensitivity, and estimation of specificity regarding analyses of the two models.