비선형 회귀분석을 이용한 산술평균 반복매매지수 산정방법에 관한 연구

Arithmetic Repeat Sales Estimation using Nonlinear Least Squares

국토해양부 보도자료에 따르면 올해 안에 반복매매지수를 이용한 주택가격지수가 발표될 예정이다. 반복매매지수는 Baily et al(1963)이 제안한 모형으로 두 번 거래된 주택을 대상으로 종속변수인 가격변동률을 로그변환함으로써 선형회귀분석을 통해 지수를 추정하는 방법이다. 그러나 이러한 가격변동률의 로그변환은 추정계수를 변화시켜 산술평균이 아닌 기하평균으로 지수가 만들어져, 지수 저평가의 우려가 있다. 본 연구는 지금까지 연구되어 온 반복매매지수의 여러가지 산정방법을 비교 검정함으로써 모형이 가지고 있는 한계를 제시하였으며, 보다 정확한 산술평균 반복매매지수를 산정할 수 있는 비선형 반복매매모형을 제안하였다. 또한 이에 대한 검증을 위해 시뮬레이션 및 사례 분석을 통해 지수의 정확성을 검증하였으며, 산정된 지수의 비교를 통한 의미를 도출하였다.

The government said that the New Housing Price Index using Repeat Sale Estimator(RSE) would be used in this year. RSE, an equally weighted geometric average, is designed to make the price indexes of infrequently sold houses be based only repeated prices and traded dates. But RSE has some well-known econometric flaws, such as Biased Downwards from actual portfolio returns and inefficient data uses. This study introduces Arithmetic Repeat Sale Estimation using Nonlinear Least Squares(NL-ARS). Simple simulation and data analysis were used to compare and to examine the accuracy of NL-ARS as an estimator, which the results showed.