주택법상 민간사업주체의 매도청구권 법리

The Legal Theory of Private Businessmen’ Selling Claims under the Housing Law : Focused on Requisites for the Establishment and Exercise of Selling Claims

주택법은 민간사업주체가 주택건설을 하면서 일부 취득하지 못한 토지를 강제적으로 취득할 수 있도록 그에게 매도청구권을 허용하고 있다. 그러나 민간사업주체가 매도청구권을 행사하여 토지를 취득함에 있어서는 시간이 많이 걸리고 회사에 큰 도움이 되지 않는다는 이유로 매도청구권을 행사하지 않거나 이를 불필요하다고 인식할 수 있어서 이는 공공필요의 목적을 위해 허용한 매도청구권의 실효성에 문제가 된다. 주택건설사업은 개인의 토지소유권을 강제적으로 변동시켜야 할 만큼 법률적으로 공익성이 인정되고 있고 공익사업법정주의를 충족하고 있다. 민간사업주체에 매도청구권을 허용한 이유는 이러한 공익성 이외에 주택건설사업에 필요한 토지가격을 과도하게 높은 가격으로 지불하면 그만큼 주택가격이 상승되므로 정당한 가격을 지불하여 이를 억제하고자 하는 것이다. 주택건설사업에 따른 매도청구권은 사법상 권리이지만 공법상 수용청구권과 그 절차가 매우 유사하다. 따라서 주택건설사업이 공익사업으로 인정되는 한 민간사업주체에 수용청구권을 인정하는 제도로 전환하여 주택건설사업을 원활하게 할 수 있도록 하여야 한다. 다만 민간사업주체는 주택건설사업에 필요한 토지의 80% 이상을 취득하고 취득하지 못한 나머지 토지에 대하여 수용청구를 할 수 있도록 하여야 할 것이다.

Under the housing laws, private businessmen have the right of selling claims legitimately for acquiring the partial land that they didn’t acquire during constructing houses. But because of taking a long time and not so being helpful in exercising the right of selling claims to acquire the partial land, private businessmen may not exercise this right or understand it unnecessarily, which becomes the matter of effectiveness of the selling claims that is permitted for the purpose of public needs. Housing construction has public interests and implements the principle of public utilities stipulated by law as much as the individual ownership of the land has to be changed forcibly. The reason for permitting selling claims to the private businessmen is that besides this public interests, if housing site prices were paid excessively high, housing prices would rise as much, and therefore it is intended to restrain this appearance by paying fair prices. Though the right of selling claims by the housing construction is belong to the private law, its exercise procedure is very similar to the expropriation claims under the public law. Therefore, as long as housing construction is admitted to public utilities, it must be done smoothly by giving the expropriation claims to the private businessmen according to changing the current system. But after private businessmen have bought more than 80% of the necessary housing land, the expropriation claims might be given to them only to acquire the rest land.