공간·자본시장 이론을 통한 국내 주택시장 구조 분석

A Analysis of Korean Housing Market Structure Considering Space and Capital Market Theory

본 연구는 국내 주택시장 내에서 자본시장과 공간시장의 연계성을 분석하는데 목적이 있다. 기본적으로 Fisher와 Dispqualel & Wheaton이 제시한 자본ㆍ공간시장 모형을 활용하여 국내 주택시장의 구조를 분석하고자 한다. 그러나 연립방정식 모형을 이용해 국내 주택시장을 분석하기 위해서는 국내시장의 특징을 모델에 반영할 필요성이 있다. 국내주택시장의 경우 외국과는 달리 매우 차별화된 특징을 가지고 있기 때문이다. 본고에서 국내주택시장의 주요 특징으로 감안한 것은 주택구입시 매우 큰 고려요인인 예상 자본이득, 공급시장의 주요 특징인 주택선분양시장의 특성, 정부의 규제를 연립방정식 모형에 감안하였다. 이러한 조건을 감안하여 연립방정식 모형을 분석한 결과, 주택전세가격은 주택공급에, 주택매매가격은 주택전세 가격에, 주택공급은 주택매매가격에 상호 연관성이 있는 것을 나타났다. 또한 이러한 연계관계 하에서 대다수의 변수들이 예상했던 것과 유사한 관계를 가지고 있는 것으로 나타났다. 특히, 국내 주택시장의 주요 특징을 감안하는 주요변수로 활용했던 전세매매비율과 정부의 주택공급 규제가 연립방정식내에서 유의하게 작용하였다는 점은 주목할 만하다. 전세매매비율은 주택공급가격과 음(－)의 관계를 나타내고 있어 향후 주택가격상승에 대한 기대감이 반영되어 있다고 볼 수 있는 것이다. 또한 정부의 주택시장에 대한 규제 역시 주택공급을 위축시키고 있는 것으로 나타났다.

The Purpose of this study is to analyze the relationship between space market and capital market in Korea. The modified model is based on “Space and Capital Markets Theory” that is suggested by Fisher, Dipasquale and Wheaton. These two markets are highly interrelated. But, there has been little research about this relationship in Korea. To adopted a Korean housing market structure, this study presents a framework including three characteristic factors of Korean housing market. That is a expected capital gain(The ratio of lease price and sale price is used as a proxy variable for expected capital gain), pre-sale, government regulation. Three simultaneous equations are defined and 3SLS(three stage least square) estimation Method is applied to estimate parameters. As a result, it is shown that space market and capital market are interrelated in Korea, and three characteristic factor have a signigicant meaning in the housing market structure.