소매용 부동산 임료 특성과 자본환원율 관계에 대한 연구

A Study on Relationship between the Characteristic of the Rent and Capitalization Rate of Retail Property

부동산의 수익률은 임료를 통한 소득수익률과 자산의 가치상승을 통한 자본수익률로 나누어 진다. 상업용 부동산의 경우 주거용 부동산에 비해 자산가치의 상승률이 낮은편으로 임료를 통한 순수익은 매우 중요하며, 특히 최근과 같이 부동산 가격이 안정화되거나 하락하는 시기에는 안정적인 순수익의 획득은 더욱 중요해졌다고 할 수 있다. 순수익은 자본환원율을 매개로 부동산 가격과 관련되나 실제 임료시장에서 임료는 전세, 보증부월세, 월세의 서로 다른 형태로 계약이 체결되며 보증부월세 형태내에서도 보증금과 월임료 또한 다양한 결합형태를 보여 여러 부동산 간의 순수익의 비교 및 자본환원율의 산정을 어렵게 만든다. 이에 본 연구에서는 소매용 부동산의 임료 데이터를 이용하여 임료의 구성요인 및 특성을 살펴본 후, 임료의 특성에 따른 자본환원율 산정방법에 대한 이론적 검토 및 실증분석을 행하였다. 추가하여 기대가격상승률과 권리금, 가격구간이 자본환원율에 미치는 영향에 대하여도 실증분석 하였다. 분석은 세부분으로 나누어 이루어 졌으며 분석결과 첫째, 임료의 구성요인은 보증금과 월임료로 이의 결합관계는 지역별·업종별로 유의한 차이를 보이고 있으며 가격구간의 상승에 따라 전세금비율 및 보증금비율은 하락하였다. 둘째, 전세금비율과 보증금비율을 통하여 자본환원율 산정의 이론적 모형을 제시한 선형연구를 기초로 임료 특성을 대입하여 자본환원율을 산정하였으며, 그 값이 회귀분석으로 산정한 값과 비교하여 큰 차이가 없음을 밝혀냈다. 셋째, 자본환원율에 영향을 미치는 추가요인의 영향력을 파악하기 위하여 종속변수를 자본환원율로 하고 기대가격상승률, 권리금, 가격을 변수에 추가하여 회귀모형을 산정하였다. 그 결과 기대가격상승률과 가격의 상승은 자본환원율을 하락시키며, 권리금의 상승은 자본환원율을 상승시키는 것으로 나타났다.

The rate of return on real estate is devided as the rate of return on income through the rent and the rate of return on capital gain through the raised value of assets. Compared to the residential property, the commercial property has a low rate of rise in asset value, so the rent is very important in the commercial property. But the rent is divided into different form of payment such as jeonse, monthly rent with variable deposit, monthly rent only, and a diverse combination of deposit and monthly rent makes it difficult to compare the rent income between several types of property and calculate the rate of return. Therefore, this study made an empirical analysis of the element and characteristic of the rent and estimating capitalization rate. In addition it included to analyze the effect to cap rate of the expected growth rate of price, key money, price level. The result of analysis is composed of three parts. The first, the element of rent showed the statistical significance in the region, business categories. and the proportion of deposit and the proportion of jeonse becomes lower as the price become rise higher. The second, between the cap rate estimated by the theoretical model and by the regression analysis does not have the significant difference. The third, the cap rate becomes lower as the expected growth rate of price rise higher, but it becomes higher as the key money rise higher.