부동산 경매절차상 유치권제도의 문제점과 개선방안

Real estate auction system, the problems of interrogation and Improvement Lien

부동산경매절차에 있어서 유치권은 매수인이 인수해야 하는 권리이지만, 부동산등기부상에 공시되지 않고 점유에 의하여 공시되기 때문에 제3자는 그 존재여부를 쉽게 알 수 없음에도 불구하고 현행법상 경매절차에서 유치권에 대한 신고의무는 없다. 그러므로 경매절차에서 입찰자 등 이해관계인은 유치권의 존재나 성립여부, 인수할 채권의 범위 등에 관하여 쉽게 알지 못함으로써 불확실한 가운데 경매가 진행될 수밖에 없다. 이러한 불확실성을 악용하여 허위 또는 과장된 유치권을 신고하여도 이를 확인할 방법이 없는 이해관계인으로서는 입찰을 포기하거나 매각가격이 충분히 떨어질 때까지 기다릴 수밖에 없고, 경락을 받더라도 유치권자의 인도거절로 부동산 이용에 제한을 받기 때문에, 이로인한 분쟁이 많이 발생되며, 채무자 등을 이 점을 악용하여 제3자와 통모하여 집행방해의 수단으로 가장유치권자를 내세우기도 한다. 이러한 현상은 입찰자로 하여금 유치권의 인수여부에 대한 불확신과 부정적 인식으로 인한 경매절차에 대한 불신을 갖게 하는 한편, 경매절차에 있어서 정당한 유치권자가 보호받지 못하는 결과로 이어지게 된다. 이 논문은 부동산경매 절차에 있어서 유치권과 관련하여 나타나는 여러 가지 문제점에 대하여 검토.분석하고 그 개선방안을 제시함으로써 유치권제도의 개선과 더불어 부동산경매제도에 일조하고자 한다.

Real estate auction process in which the buyer must have acquired the right to a lien, but disclosure on real estate registration by the disclosure because it is not occupied, others can not easily see the presence. Under current law, a lien on the auction process, but has no obligation to report. Therefore, it is not know about easily bidder in an auction procedure, including whether to establish the existence of a lien interested parties, acquire a range of bonds, etc. So uncertain is bound to take place of the auction. And take your auction to accept lien's refusal to because of restrictions on real estate, resulting in frequent disputes, and the debtor can exploit this fact conspiring with others to obstruction in the way of makes a false lien. This situation bidders uncertainty about whether the lien of the argument and due to negative perceptions have a distrust of the auction process, while in the auction process legitimate lien unprotected leads to the result. I want to be helpful this paper real estate auction process in with respect to liens about several issues that appear to review, analyze, the improvement plan by presenting lien system improvement institutions and real estate auction.