도심재개발지역 상가임차인의 법적지위 강화에 관한 연구

A Study on the Consolidation of the Legal Status of Commercial Tenants in the Downtown Remodeling Area

최근까지 대부분의 도심재개발사업이 수익성 극대화에 치중하는 사업방식으로 진행되면서 공익의 향상을 추구하는 본래의 취지가 왜곡되어 왔다. 특히 획일적이고 형식적인 손실보상, 폭력을 동원한 세입자 강제철거 등 경제적 약자에 대한 배려를 외면한 사업진행으로 인해 재개발분쟁 등 도심재개발사업의 역기능들이 상대적으로 크게 부각되고 있으며, 심각한 사회갈등의 요인으로 지적되고 있다. 도심재개발사업의 대표적인 갈등사례인 재개발분쟁에 있어 주요인으로 거론되는 것이 영업손실 보상 등 상가임차인 보호의 문제이다. 현실적으로 상가임차인들은 도심재개발사업 과정에 참여자체가 배제되고 있으며, 재산권을 제대로 보장받지 못하고 있어 용산참사에서 보이듯이 상가임차인들과 관련된 재개발 분쟁이 극단적인 투쟁의 양상으로 심화되고 있으며 엄청난 사회적 갈등을 초래하고 있다. 본고에서는 설문조사를 통한 실태분석과 법리적 검토를 토대로 재개발 손실보상의 문제점을 개선하고 도심재개발지역 상가임차인의 법적지위를 강화할 수 있는 방안을 제시하고자 한다. 첫째 영업손실 보상에 있어 획일적인 보상기간으로 인해 적절한 보상이 이루어지지 못하는 문제점을 개선하기 위해 영업기간에 따라 휴업보상 기간을 차등 적용하는 방안이 필요하다. 둘째 재개발사업 기간 동안에 적절한 영업이전 장소를 찾지 못한 상가임차인들을 위해서 재개발지역 인근에 임시영업장을 마련할 필요가 있다. 셋째 상가임차인들이 재개발사업 완료 후임대료 의 과도한 상승으로 재개발지역에 재정착할 수 없게 되는 문제점을 개선하기 위해 우선입주권(분양권)을 부여 하는 방안을 적극 도입할 필요가 있다. 넷째 도심재개발지역 상가임차인의 법적 보호에 있어 가장 절실한 문제이면서도 대책 마련이 쉽지 않은 권리금의 보호의 문제에 있어서도 권리금 양성화 및 보상 방안에 대해 법적 제도적인 장치를 마련해야 한다.

Until recently, most of the Downtown Remodeling Projects have been carried out with the business manner focused on the profitability maximization, and the initial purport for the pursuit of public improvements has been twisted. Especially, owing to the proceedings of the project turning away from the consideration for the economically disadvantaged such as the uniform and formal loss compensation, the tenants forced eviction by mobilized violence, the reverse function of the Downtown Remodeling Project like the remodeling dispute etc. is highlighted relatively seriously and pointed out as the factors of serious social conflict. What is argued as the major factors in the remodeling disputes, the typical conflict case of the Downtown Remodeling Project is the issue to protect commercial tenants like the compensation for operating loss etc. In reality, commercial tenants are left out from just the commitment in the process of the Downtown Renewal Project, and get their property rights not guaranteed properly, so the renewal disputes related to commercial tenants are intensified in the phase of the extreme struggle as seen in Yongsan Tragedy, which aroused the huge social conflict. In this thesis, we're going to suggest a plan to improve the matter of the loss compensation of the redevelopment based on the analysis of field situations through the questionnaire survey and the legal review and intensify the legal status of commercial tenants in the downtown remodeling area. Firstly, in order to improve the problems not to practice a proper compensation owing to the uniform compensation in the indemnity for operating loss, it is necessary to set a plan to apply the closing compensation period in grade according to the operating period. Secondly, it is also necessary to prepare a temporary operating field in the vicinity of the remodeling area for commercial tenants who fail to find out a proper place for operating transfer during the remodeling project period. Thirdly, we need to introduce a plan positively to grant the first living-in rights(lotting-out rights) in order to improve the problem that commercial tenants cannot settle themselves again in the redevelopment region owing to the excessive rise of the rent after the remodeling project. Fourth, when it comes to the issue of the protection of premiums which is the most urgent matter in the legal protection for commercial tenants in the downtown renewal area and is not easy to prepare the measures, we shall have to get ready for the legal and systematic device on the open policy of premiums and compensation plan.