구분소유자의 재건축 결의에 관한 고찰

집합건물의 소유자 전원이 합의한다는 것은 사실상 불가능하므로 다수결에 따라 의결함으로써 다수의 의사로 소수자의 권리를 제한한다. 집합건물의 재건축을 위해서는 건물건축 후 상당한 기간이 경과되어 건물이 훼손 또는 일부 멸실되거나 건물의 가격에 비하여 과다한 수선, 복구비나 관리비용이 소요되고, 집회에서 구분소유자와 임차인 등 점유자의 의견진술을 듣고 구분소유권자의 5분의 4 이상의 다수결에 의하여야 한다. 그리고 재건축 결의 내용은 기존의 구건물을 철거하고 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 신건물의 대지로 이용하여 동일한 건물을 건축하는 것으로 구건물과 동일 대지 내에 있으면 약간의 장소적 이동이 있더라도 문제가 되지 않지만 전혀 별개의 토지에 건축하는 것은 허용되지 않는다. 그리고 재건축에 소요되는 비용의 개산액(槪算額)과 그 분담에 관한 사항 등을 정하여야 하고, 그 재건축비용의 개산액과 분담에 관한 사항은 구분소유자들로 하여금 상당한 비용을 부담하면서 재건축에 참가할 것인지, 아니면 시가(時價)에 의하여 구분소유권 등을 매도하고 재건축에 참가여부 선택기준이 되므로 집회에서 결의해야 하고 그 방법은 재건축의 실행단계에서 분담액 또는 기준을 정하면 된다. 재건축결의의 구분소유자 등에 대한 효력은 재건축참가자 및 그 승계인을 위해서 재건축 불참자에 대한 구분소유권 등의 매도청구권이 발생하고, 재건축참가자 및 그 승계인은 재건축결의 내용에 따라 재건축에 합의한 것으로 본다. 재건축결의의 효력기간은 재건축결의일로부터 2년 이내로 그 기간에 건물철거공사를 착공하지 않으면 구분소유권 또는 대지사용권을 매도한 자는 재건축결의의 실효를 주장할 수 있다. 재건축을 실현하기 위해서 매도청구권이 행사되어 구분소유권 등이 매수됨에도 불구하고 장기간 재건축이 행해지지 않은 경우 구분소유권을 상실한 상대방은 일정 요건 하에 목적물을 매수할 수 있다.

Ein Wohnungseigentümer hat das Recht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, sofern er dabei andere Wohnungseigentümer oder das Gemeinschaftseigentum nicht beeinträchtigt. Jedem Wohnungseigentümer steht das Recht zu, das gemeinschaftliche Eigentum zu nutzen. Der Rahmen der Nutzung kann von der Gemeinschaft bestimmt werden. Schranken der Nutzung können sich insbesondere aus der Vereinbarung der Wohnungseigentümer und aus Mehrheitsbeschlüssen ergeben. Der Wohnungseigentümer kann innerhalb seines Sondereigentums frei umbauen. Eine bauliche Veränderung bedarf grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Eine Ausnahme besteht jedoch dann, wenn die bauliche Veränderung zu keinem über das unvermeidliche Maß hinausgehende Nachteil führt. Ein Sondernutzungsrecht ist das Recht eines Wohnungseigentümers, einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums ganz allein zu benutzen und gleichzeitig alle anderen Wohnungseigentümer davon auszuschließen. Meistens werden Sondernutzungsrechte bereits bei Begründung des Wohnungseigentums in der Teilungserklärung eingeräumt; eine nachträgliche Einräumung ist dagegen eher selten, da sie der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist gemeinsame Aufgabe aller Wohnungseigentümer. Sie müssen einen Verwalter für die täglichen Geschäfte bestellen. Die Wohnungseigentümer können Verwaltungsmaßnahmen, die der ordnungsgemäßen Verwaltung zuzuordnen sind mit einfacher Mehrheit beschließen. Ergibt sich, dass die Wiederherstellung eines ursprünglichen Zustands grundsätzlich als ordnungsgemäße Verwaltung anzusehen ist. Hinsichtlich der baulichen Veränderungen ist jedoch zu beachten, dass die Zustimmung eines Eigentümers nicht erforderlich ist, sofern die besondere Aufwendung seine Rechte nicht mehr als unerheblich verletzen. Die Verwaltung durch die Wohnungseigentümer geschieht normalerweise über die Wohnungseigentümerversammlung, die mindestens einmal im Jahr vom Verwalter einberufen wird. Bei der Einberufung der Versammlung, die mindestens eine Woche vor dem Termin in Textform erfolgen muss, soll der Verwalter die Fragen, zu denen Beschlüsse ergehen können, möglichst genau darstellen, um jedem Eigentümer die Feststellung zu ermöglichen, ob es sich für ihn lohnt, an der Versammlung teilzunehmen. Die Versammlung ist beschlussfähig, wenn die anwesenden Eigentümer zusammen die Mehrheit der Miteigentumsanteile vertreten. Ein Beschluss der Versammlung ist angenommen, wenn er mit der notwendigen Mehrheit der versammelten und abstimmenden Wohnungseigentümer angenommen wurde.