토지매매계약을 체결하고 계약금만을 주고받은 상태에서 토지거래허가를 받았다면 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 그 계약을 해제할 수 있는지 여부

우리 민법 제565조는 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 계약금 등을 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 ‘이행에 착수할 때’까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제하는 것을 허용하고 있다. 그 결과 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 배액을 상환하여 계약의 구속으로부터 벗어날 수 있다. 그런데 이 조문에 있어서 계약 해제 가능 여부를 결정하는 기준인 ‘이행에 착수할 때’가 구체적으로 어느 때를 말함인지는 분명하지 않다. 이와 관련하여 최근 우리 대법원은 매우 흥미로운 판결 하나(대법원 2009. 4. 23. 선고 2008다62427 판결)를 내린 바 있다. 이 판결에 있어서는 매도인이 계약금의 배액의 상환에 의하여 계약을 해제하기 전에 매수인이 이미 그 매매계약에 대하여 관할관청으로부터 토지거래의 허가를 받았는바, 이것을 매매계약의 ‘이행에 착수’한 것으로 볼 수 있는지 여부가 당사자 간에 문제되었다. 원심판결과 달리 대법원은 매수인이 위 매매계약에 대하여 토지거래허가를 받은 사정만으로는 아직 이행의 착수가 있다고 볼 수 없다고 한다. 그 결과 매도인은 민법 제565조에 정한대로 계약금의 배액을 상환하여 매매계약을 해제하게 되었다. 대법원은 그 논거로서 ① 민법 제565조에서의 ‘이행’의 개념을 이행지체와 해제에 관한 민법 제544조 소정의 ‘이행’의 개념과 달리 볼 아무런 근거가 없다는 점, ② 그 허가를 받은 단계에서 이미 이행의 착수가 있다고 보게 되면 당사자 쌍방 모두에게 해제권의 행사 기한을 부당하게 단축시키는 결과를 가져올 수 있다는 점을 들고 있다. 이 논문은 위 대법원판결을 비판적으로 검토한 것이다. 필자의 생각으로는 위 대법원 판결은 민법 제565조의 운용과 관련하여 지금까지 우리 대법원이 취해온 태도와 일치하지 않으며, 또 그 결론을 정당화하기 위하여 제시된 근거들도 적절하지 않다. 그밖에 우리 민법 제565조는 의용민법(현행 일본민법) 제557조를 그대로 계수한 것인바, 일본 민법 제557조의 운용에 있어서 우리 대법원과 같은 흐름에 있는 일본 최고재판소는 유사한 사건에서 평석대상 대법원 판결의 결론에 정면으로 반하는 판결을 내린 바 있어 비교법적으로 검토하였다.

Im § 565 KBGB handelt es sich um Reugeld und der Artikel ist wie folgendes geschrieben : ""① Hat der eine Teil dem anderen beim Abschluß des Kaufvertrages eine Geldsumme oder eine Sache als Draufgabe oder Haftgeld usw. fur den Abschluß des Kaufs gegeben, so kann der Rucktritt vom Kauf, sofern nichts anderes vereinbart ist, nur dadurch erfolgen, daß der Geber bis zum Beginnen der Erfullung auf das Geleistete verzichtet und daß der Empfanger dem Geber das Doppelte des von ihm empfangenen Betrages zuruckgibt. ② Im Falle des Absatzes 1 findet die Vorschrift des § 551 KBGB keine Anwendung.” Demzufolge kann der Kaufer gegen Zurucklassung des bezahlten und der Verkaufer gegen Erstattung des doppelten Betrages vom dem Vertrag zurucktreten. Das Reugeld gemass § 565 KBGB wirkt also die Bindungswirkung von Obligationen schwachend, da damit die Moglichkeit einer willkurlichen Losung einer Partei von einem gultigen Vertrag bereits zum Bestandteil des Vertragsschlusses gemacht wird. In diesem § 565 KBGB ist doch die Bedeutung des “bis zum Beginnen der Erfullung” unklar, obwohl der Teil des Absatzes 1 zur Entscheidung daruber wichtige Rolle spielt, ob der Geber oder Empfanger des Reugeldes Rucktrittsbefugnis ausuben kann. Neuerlich hat der koreanische hochste Gerichtshof wie folgendes eine Entscheidung gegeben : Ist die Behordegenehmigung uber den Kaufvertrag gegeben, in der Situation, daß ein Kaufvertrag zwischen einem Käufer und einem Verkäufer über den im Handel kontrollierten Grundstück geschlossen und Reugeld gegeben worden ist, kann der Verkäufer gegen Erstattung des doppelten Betrages vom dem Vertrag zurücktreten. In dieser Arbeit wird die oben erzählte Entscheidung kritisiert. Sie stößt sich gegen die bisherige Entscheidungstendenz des höchsten Gerichtshofes. Und zwar ist die rechtliche Grundlage der Entscheidung ungeeignet. Außerdem trifft die Entscheidung rechtsvergleichend nicht zu.