구분소유자의 재건축 결의에 관한 고찰

Eine Studie über die Rekonstruktionsbeschluß der Wohnungseigentümer

Ein Wohnungseigentümer hat das Recht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, sofern er dabei andere Wohnungseigentümer oder das Gemeinschaftseigentum nicht beeinträchtigt. Jedem Wohnungseigentümer steht das Recht zu, das gemeinschaftliche Eigentum zu nutzen. Der Rahmen der Nutzung kann von der Gemeinschaft bestimmt werden. Schranken der Nutzung können sich insbesondere aus der Vereinbarung der Wohnungseigentümer und aus Mehrheitsbeschlüssen ergeben. Der Wohnungseigentümer kann innerhalb seines Sondereigentums frei umbauen. Eine bauliche Veränderung bedarf grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Eine Ausnahme besteht jedoch dann, wenn die bauliche Veränderung zu keinem über das unvermeidliche Maß hinausgehende Nachteil führt. Ein Sondernutzungsrecht ist das Recht eines Wohnungseigentümers, einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums ganz allein zu benutzen und gleichzeitig alle anderen Wohnungseigentümer davon auszuschließen. Meistens werden Sondernutzungsrechte bereits bei Begründung des Wohnungseigentums in der Teilungserklärung eingeräumt; eine nachträgliche Einräumung ist dagegen eher selten, da sie der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist gemeinsame Aufgabe aller Wohnungseigentümer. Sie müssen einen Verwalter für die täglichen Geschäfte bestellen. Die Wohnungseigentümer können Verwaltungsmaßnahmen, die der ordnungsgemäßen Verwaltung zuzuordnen sind mit einfacher Mehrheit beschließen. Ergibt sich, dass die Wiederherstellung eines ursprünglichen Zustands grundsätzlich als ordnungsgemäße Verwaltung anzusehen ist. Hinsichtlich der baulichen Veränderungen ist jedoch zu beachten, dass die Zustimmung eines Eigentümers nicht erforderlich ist, sofern die besondere Aufwendung seine Rechte nicht mehr als unerheblich verletzen. Die Verwaltung durch die Wohnungseigentümer geschieht normalerweise über die Wohnungseigentümerversammlung, die mindestens einmal im Jahr vom Verwalter einberufen wird. Bei der Einberufung der Versammlung, die mindestens eine Woche vor dem Termin in Textform erfolgen muss, soll der Verwalter die Fragen, zu denen Beschlüsse ergehen können, möglichst genau darstellen, um jedem Eigentümer die Feststellung zu ermöglichen, ob es sich für ihn lohnt, an der Versammlung teilzunehmen. Die Versammlung ist beschlussfähig, wenn die anwesenden Eigentümer zusammen die Mehrheit der Miteigentumsanteile vertreten. Ein Beschluss der Versammlung ist angenommen, wenn er mit der notwendigen Mehrheit der versammelten und abstimmenden Wohnungseigentümer angenommen wurde.