건설동향브리핑 333호

2012년 서울 오피스 임대시장, 여의도·강남 강세 - 도심: 공급증가로약세, 여의도: SIFC 입점효과로등급상승, 강남: 공급감소로호조세 - ■ 2011년 오피스 임대시장 : 공실률 안정세로 전환, 임대료 상승세도 둔화 • 서울 지역의 오피스 공실률은 올 2/4분기에 3.2%를 기록하며 2009년 이전 수준으로 하락 - 2009년 2/4분기부터 4%를 넘어섰던 서울 지역의 오피스 공실률은 2011년 1/4분기 들어 안정세를 보이며 3%대로 낮아짐. - 공급 증가로 인해 급격히 상승했던 도심권의 공실률은 빠르게 안정세를 보이고 있으며, 강남권도 올해 들어 안정세로 전환됨. - 2010년 2/4분기에 4.4%까지 상승했던 프라임급 오피스의 공실률은 올 2/4분기 들어 2.6%로 안정되면서 공실률의 전반적인 하락을 견인하고 있음. • 공실률을 안정시키기 위한 임대료 할인, 무료 임대기간 제공 등의 인센티브 영향으로 올 2/4분기 환산 임대료는 보합세를 보이고 있음. ※ 환산 임대료는 관리비를 포함한 금액임. - 도심권의 환산 임대료는 올 1/4분기에 소폭 상승하였으나, 2/4분기에 들어서는 전반적인 보합세를 보이고 있음. 마포·여의도권역의 환산 임대료는 2/4분기 들어 3.9%가 하락하며 1년 6개월 만에 하락세로 돌아섬. - 임대료 인센티브를 통해 공실률의 하락을 방어하고 있어 당분간 오피스 임대시장의 어려움은 지속될 것으로 예상됨. ■ 2012년도 오피스 공급 전년 대비 37.1% 감소, 여의도에서는 증가 예상 • 2012년도 서울 지역의 오피스 공급은 전년 대비 37.1% 감소한 20만 9,421평(3.3m²) 수준으로 예상됨. - 올해 공급이 예년에 비해 크게 증가했던 도심은 2012년도 상반기까지 영향을 받을 것임. 2012년에도 2만 6,000평(3.3m²) 규모의 공급이 예정되어 있으며, 2013년에도 10만평(3.3m²)을 상회하는 공급이 예정되어 있음. - 여의도는 서울국제금융센터(SIFC) 2단계 공급이 2012년도에 예정되어 있어 물량 면에서는 증가가 예상됨. 그러나, 그동안 여의도의 공급이 많지 않았다는 측면에서 하방 압력은 크지 않을 것으로 전망됨. • 2012년도 공급 물량의 절반 수준이 마포·여의도권역에서 이루어질 것으로 판단됨. - SIFC 2단계와 상암 DMC에서 각각 5만 평(3.3m²) 규모의 공급이 예정되어 있음. - 강남은 2012년 총 5만 평(3.3m²) 규모의 공급이 이루어진 이후 2013년에는 예정된 공급 물량이 없다는 점에서 임대시장의 강세가 전망됨. ■ 임대 수요 증가세 둔화, 성장세는 지속 가능성 • 오피스의 공실률은 통상 시차를 두고 경기에 후행하는 패턴을 보여 왔다는 점에서 임대 수요의 증가세는 전반적으로 둔화될 것임. - 2012년 세계 경제는 유로존에서 발발한 글로벌 경기 침체의 우려로 경기 회복세가 둔화될 것으로 전망됨. 국내 경제도 성장세가 둔화되어 3% 중후반대의 성장세가 예상됨. • 도심은 2013년까지 공급 증가에 의한 약세가 예상되나, 여의도와 강남은 등급 상승 및 공급 부족의 여파로 상승세를 지속할 것으로 전망됨. - 도심은 2013년까지 예정되어 있는 공급 물량을 감안하면 2012년에도 약세가 지속될 것으로 예상됨. 그러나, 도심으로 쏠리고 있는 양호한 임대 수요를 고려할 때 하락폭은 제한적일 것으로 판단됨. - 여의도는 SIFC를 비롯한 대규모 프라임급 오피스의 공급에 따라 시장 전반의 등급이 상승하면서 시장의 호조세를 주도할 것으로 예상됨. - 강남은2013년까지공급 물량이 감소함에 따라 양호한 모습을 보일 것으로 예측됨.