서울 오피스 순영업소득 분포특성 및 하향위험

Distribution Characteristics and Downside Risk of NOI in Seoul Office Market

순영업소득은 공간시장에서 오피스가 얼마나 우수한가를 보여주는 중요한 척도이다. 하지만 순영업소득이 같다고 해서 동일 수준의 오피스라고 단정 지을 수는 없다. 순영업소득 관련 위험의 크기에 따라 평가는 달라질 수 있기 때문이다. 본 연구에서는 서울 오피스 순영업소득의 비대칭적인 하향위험을 살펴보기 위해 1) 장기간 자료가 확보된 표본을 이용하여 오피스별 단위면적당 순영업소득 및 그 증가율을 추정하고, 2) 순영업소득증가율의 분포특성을 분석하여 하향위험척도의 필요성을 검토하고, 3) 순영업소득 하향위험이 오피스 특성과 어떠한 관계가 있는 지를 분석하였다. 그 결과 다음과 같은 점을 확인하였다. 첫째, 순영업소득증가율의 분산을 비교하는 것에 비해 준분산을 비교할 경우 오피스 간 차이가 보다 확실히 드러났다. 둘째, 순영업소득증가율의 분산과 준분산을 오피스 특성으로 회귀분석한 결과 분산을 종속변수로 해서는 아무것도 발견할 수 없었지만 준분산을 종속변수로 한 경우 오피스 연면적이 (-)로 유의하였다. 이를 통해 연면적은 오피스의 우수성을 결정하는 중요한 변수임을 알 수 있는데, 이는 하향위험을 나타내는 준분산을 통해서 확인할 수 있는 결과이다.

NOI is one of the important factors determining the quality of an office in the space market. The risk or variability of NOI should be regarded as important as it’s level when we evaluate an office. This study conducts three steps of analysis on downside risk of NOI, 1) calculate the NOIs per unit area of 133 offices in Seoul 2) analyze the distribution characteristics of the NOI growth rates and review the necessity of the downside risk measure 3) analyze the relationship between the characteristics of offices and downside risk of their NOIs by regression. The empirical results suggest that 1) the semi-variance, a downside risk measure, shows the difference among offices better than the variance, a total risk measure 2) the coefficient of the variable office size was significantly negative when the semi-variance of NOI growth rate was the dependent variable, but no relationship was found between the characteristics of offices and the variance of NOI growth rate.