주택 소유와 거주의 불일치 원인에 관한 실증분석

An Empirical Analysis of the Causes of Mismatch between Homeownership and Residence

본 연구는 이른바 ‘무늬만 세입자’로 불리는 유주택 차가 점유가구가 우리나라 주택 시장에서 차지하는 비율이 높다는 점에 주목하여, 주택의 소유와 거주간에 불일치 또는 분리 현상이 발생하게 되는 원인을 실증적으로 규명하는데 목적이 있다. 이를 위해 한국노동패널조사(KLIPS) 자료의 주거이동 가구에 초점을 맞추어 주거이동 전ㆍ후의 점유-소유형태를 비교함으로써 현재 거주하고 있는 주택 외에 소유하고 있는 다른 주택에 대한 정보를 확보하고, 이에 따라 가구특성뿐 아니라 주택특성을 함께 고려하여 불일치의 원인을 분석하였다. 로짓모형을 이용한 실증분석의 결과는 소유와 거주의 불일치가 주택에 대한 소비수요와 투자수요가 공간적으로 분리되어 나타난 결과임을 보여주고 있다. 한편으로는 양호한 자녀교육 환경이나 직장으로의 접근성 등을 확보하기 위한 주거 소비수요는 높지만, 가구소득과 자산, 그리고 기존에 소유하고 있던 주택자산의 규모를 고려한 경제적 능력이 이러한 소비수준에 상응하는 주택가격을 감당하기 어려운 경우에 임차주택에의 거주를 선택하게 된다. 다른 한편으로 기존에 소유하고 있던 주택에 대해서는 이로부터 기대할 수 있는 미래 자본이득이 크면 투자수요의 대상으로서 지속적으로 소유하는 선택을 하게 된다. 이러한 두 경향은 소비수요와 투자수요가 모두 높은 고학력 가구에게서 보다 분명하게 드러난다. 따라서 우리나라에서 소유와 거주간 분리 현상이 많이 나타나게 된 것은 그동안 급속한 소득 증대와 주택가격 상승으로 인해 주택의 소비수요와 투자수요가 모두 높은 수준으로 빠르게 증가했던 것에 기인하며, 여기에 우리나라 고유의 전세제도가 촉매제 역할을 했기 때문으로 판단된다.

This paper empirically analyses the causes of mismatch between homeownership and residence by comparing the households who relocate by renting a house while retaining ownership of the existing house, with those who relocate by selling the existing house and purchasing a new house. Binary logit analysis based on the characteristics of households and the houses they own and reside, shows that the mismatch is resulted from locational separation between consumption demand and investment demand for housing: The mismatched households have relatively high level of consumption demand which is necessary for education of school aged-children, journey-to-work, and so on. However, in terms of household income and asset, they are not capable of paying high housing prices that correspond to high level of consumption demand. As the result, they choose to rent a house and still meet their consumption demand on one hand. On the other hand, they choose to retain ownership of the existing house in expectation of large capital gain, which reflects investment demand. Therefore, it is concluded that relatively high number of the mismatched households in Korea may be caused by relatively high level of both consumption and investment demands which are associated with rapid increase in income and housing prices, and may be further facilitated by ‘Chonsei’ system characterized by up-front lump-sum deposit of housing rents.