조합원 자산가치의 상승이 재정착에 미치는 영향에 관한 연구

Effect of Asset Value Increase on the Resettlement of Housing Redevelopment Projects

주택재개발에서 재정착은 중요한 연구과제로 인식되어, 여러 연구자들이 원주민 재정착과 관련된 연구를 진행하여 왔고, 기존 연구들은 자료구득의 제한으로 주로 설문조사 방법을 통하여 준공이전인 관리처분계획인가 단계 정도를 기준으로 연구되어 왔다. 기존의 원주민 재정착에 관한 연구의 한계를 극복하기 위해 본 연구에서는 원주민 전수에 대한 공적조서 자료를 이용하였고, 재정착 시점도 사업완료시점인 준공 이후 이전고시로 확대하여 실증 연구하고자 하였다. 본 연구에서는 자산가치의 상승이 재정착에 미치는 영향에 대해서 심도 있게 살펴보고자 한다. 자산가치의 상승이 조합원에게는 자산을 처분하여 현재 차익을 실현하려는 자산처분욕구와 가치상승에 해당하는 만큼 나아진 주거를 누리려는 거주욕구라는 상충되는 특성을 갖는다. 즉, 자산처분욕구가 강하게 되면 매도를 함으로써 재정착을 안 하게 되는 경향이 강한 것이고, 거주욕구가 강하게 되면 재정착을 유지하게 된다. 자산가치의 특성은 처분하려는 욕구와 신규주택을 보유하려는 욕구가 상충되는 특성으로 조합원의 재정착에 긍정적으로도 영향을 미칠 수 있고 또는 부정적으로 영향을 미칠 수 있다. 결론적으로 본 연구는 조합원 자산가치의 상승이 실제로 재정착에 어떤 영향을 주는지 실증적으로 밝히고자 하였다. 연구결과 자산가치의 상승이 클수록 재정착을 하지 않고 주거이동을 선택하게 되는 것으로 나타났다. 재정착을 권장하고자 한다면 시장에 의해서 조합원의 자산가치가 과도하게 상승되는 것을 공공이 일정 정도 개입하여 조절하는 것이 필요하다. 주택재개발사업은 거주조합원의 자산가치의 증대를 위한 개발 사업이 아니라 열악하고 노후화된 주거환경개선을 하기 위한 주민숙원사업으로 마을공동체, 지역경제 활동이 보전되는 마을 만들기 나 소규모 맞춤형 정비사업 등 대안적 정비사업 방식으로 추진되어야 할 것이다.

Because resettlement has been recognized as an important issue in housing redevelopments, many researchers investigated this issue with survey data. To overcome the limit of existing literature, we used public administration data in order to analyse the resettlement pattern of entire residents in several housing redevelopment projects. Also, we expand the resettlement timing to actual move into new houses instead of willingness of move-in. Especially, we focus on the effect of asset value increase, which has an ambiguous effect; on the one hand, a resident may want to keep the value-increased asset (i.e., resettlement); on the other hand, a resident may want to realize the value (i.e., move-out). Our empirical analysis will show the effect of asset value increase on residents’ resettlement decision. This research finds that residents tend to leave their community as the asset value increases. In order to encourage resettlement, public needs to regulate the housing redevelopment in a way that the asset value increase does not become excessive because excessive margin would force the residents to leave the community. Housing development have to be implemented by alternative approaches such as community improvement or Maeulmandeulgi, which preserve the communities and their socio-economic living ecosystem.