서울시 아파트 전세가격 및 전세금비율 변동의 결정요인 분석

An Analysis on Determinants of Apartment Jeonse Price and Jeonse Price Ratio in Seoul

본 연구는 전세가격의 결정요인 분석과 동시에 전세가격과 매매가격 간의 연관지표로 자주 사용되는 전세/매매가비율 결정요인을 분석함으로써 전세가격 관련 정책 결정에 참고할 수 있는 시사점을 도출하는데 그 목적이 있다. 본 연구에서는 서울시 아파트 전세가격 및 전세/매매가비율의 변동요인을 분석하기 위하여 주택가격특성모형(Hedonic Price Model)을 분석의 틀로 사용하여 3가지 모형을 설정하였다. 3가지 모형의 종속변수는 ‘3.3㎡당 전세가격’, ‘전세/매매가비율’, ‘전세/매매가비율 변동량’으로 각각 설정하였다. 또한 각 모형의 설명변수로는 주거특성과 가격특성(매매가격)을 동시에 설정하였는데, 가격특성은 모형1과 모형2에서는 ‘3.3㎡당 매매가격’으로, 모형3에서는 ‘매매가격 상승률’로 구분하여 사용하였다. 또한 모형1과 모형2에서는 설명변수간의 심각한 상관관계 발생이 예상되어 2SLS방식으로 회귀분석을 실시하였으나, 모형3은 OLS방식으로 회귀분석을 실시하였으며, 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 전세가격 결정에는 주거특성 및 가격특성 변수 모두가 영향력을 미치는데, 이중 매매가격이 더 큰 영향력을 발휘하고 있으며, 매매가격의 규모 증가에 따라 전세가격의 규모도 증가한다. 둘째, 전세/매매가비율 결정에도 주거특성 변수는 영향을 미치는 것으로 확인되었으나, 매매가격이라는 가격특성은 통계적으로 유의하지 않은 것으로 나타났다. 즉, 전세/매매가비율 수준의 결정에는 매매가격에 의한 영향 보다는 주거요인 등에 의한 영향을 받아 결정되는 것으로 보인다. 셋째, 전세/매매가비율 변동에는 다양한 주거특성 변수가 영향을 미치나 가장 큰 영향력을 미치는 것은 매매가격 상승률로 분석되었으며, 매매가격 상승률은 전세/매매가비율 변동에 음(-)의 영향력을 미치는 것을 확인할 수 있었다. 결론적으로, 전세가격 또는 전세/매매가비율의 최초 수준은 매매가격 수준과 주거요소에 비례하여 정해질 수 있으나, 그렇게 정해진 전세가격의 추후 상승은 매매가격의 하락 또는 안정화에 의해 유발 될 수 있음을 본 연구는 시사하고 있으며, 이는 곧 주택의 자산 가치 하락으로 인한 손실이 전세가격에 전가되는 현상으로 해석할 수 있다.

Studying Jeonse system is of critical importance because most of the house leasing contracts in Korea are in the form of Jeonse. The main purpose of this study is to analyze determinants of Jeonse price and the ratio of Jeonse price to sale price. Our empirical analysis is based on the hedonic pricing model. Three different type os estimation were performed based on price information on apartments in Seoul. Empirical results show that the strongest factor to explain variations of Jeonse price and the ratio of Jeonse price to sale price is sale price. Sale price is negatively related to variations of the Jeonse price to sale price. This finding suggests that the recent rapid increase in Jeonse price is possibly due to sluggish movement or decrease in sale price.