주택정책과 시장전망

그동안 참여정부의 여러 차례 강도 높은 정책추진에도 불구하고 주택시장은 주기적으로 불안한 모습을 보여왔다. 본 연구에서는 참여정부 출범이후 주택부문의 주된 시장안정대책과 이에 따른 시장동향을 살펴보고, 주요 정책수단별 경제적 효과를 주택관련 조세, 주택자금대출 규제, 주택공급 및 재건축, 그리고 분양가 상한제, 원가공개, 후분양 등의 측면에서 검토하였다. 10ㆍ29 대책을 제외하면 강도 높은 시장안정대책의 효과가 그리 오래가지 않았음을 알 수 있다. 10ㆍ29 대책은 참여정부 출범 이후 범정부적 차원에서 수립한 첫 번째 종합대책으로 이해할 수 있으며 이 시점에서 정책의 공표효과와 시장의 정책에 대한 신뢰가 존재하였던 것으로 판단된다. 그러나 이후 이어진 일련의 강도 높은 대책들의 효과는 매우 단기적이었다. 그 이유는 재건축 억제, 조세강화, 금융규제 등 경제주체가 즉각적으로 인지할 수 있는 수요억제대책에 비해서 발표되었던 공급대책의 내용이 구체성이 결여됨으로써 소비자의 의사결정에 도움을 주지 않았기 때문으로 생각된다. 현재의 정책환경에서 주택시장안정에 가장 중요한 것은 경제주체의 가격상승에 대한 기대심리를 줄이는 것이다. 보유세나 양도소득세와 같은 조세강화대책도 가격상승에 대한 기대심리를 줄이지 못하는 한 정부가 원하는대로 주택수요를 감소시킬 가능성이 높지 않다. 주택자금대출 규제 강화는 총량적으로 주택수요를 감소시킬 요인이 있지만 규제대상이 되지 않는 아파트를 중심으로 지역별, 계층별로 수요의 증가가 발생할 수 있다. 경제주체의 주택수요에 대한 다양화와 차별화에 대응하기 위해서 주택공급측면에서의 대책은 매우 구체적이어야 하며, 강남지역 재건축 억제로 인한 사회적 비용이 매우 높을 수 있다는 점에서 단계적 재건축을 신중히 검토해볼 필요가 있다. 분양가 상한제의 이득이 최초 분양자와 정부에게 귀착된다는 점에서 민간부문으로 확대되는 경우 민간부문의 주택공급을 감소시킬 개연성이 충분히 있으며 분양원가 공개확대는 주택건설사업의 구조상 매우 어려우며 소모적 논쟁만 야기시킬 가능성이 높다. 소비자보호차원에서 볼 때 원가공개보다 후분양제도가 더 바람직할 수 있으나 후분양제도의 경우 선분양제도에 비해서 분양가격이 높아질 것으로 판단된다. 건설기업과 소비자의 선호에 따라 분양제도의 방식은 시장에서 결정되는 것이 합리적일 것이다.