부동산을 활용한 은퇴가구 자산운용에 관한 연구

A Study on the Asset Management Utilizing Real Estate for the Retired Households

최근 베이비붐 세대가 본격적으로 은퇴를 시작하면서 노후준비의 필요성은 그 어느때보다 중요하게 인식되고 있다. 그러나 노후 필요소득에 대한 다양한 연구가 부족하며, 기존의 연구들은 주식이나 채권과 같은 금융자산 운용에 중점을 두고 있다. 그러나 은퇴자산의 70% 이상을 부동산자산으로 보유하고 있는 실정을 감안할 때 이러한 연구들은 현실성이 떨어진다고 할 수 있다. 본 연구에서는 우리나라에 적합한 은퇴자금 운영모델을 제시하여 은퇴준비를 위한 지표를 제공하고자 한다. 특히 금융자산으로 운용뿐만 아니라 부동산을 활용하는 방안을 제시함으로써 연구의 현실적인 적용 가능성을 높이고자 하였다. 주거형태에 기초한 자료로 은퇴대상자의 자산을 대상으로 은퇴기간 동안 현금자산의 존속 여부, 총자산 유지확률, 그리고 투자포트폴리오별로 자산의 지속가능성의 확률을 시뮬레이션으로 분석하였다. 연구 결과로는 첫째, 자가 거주자가 평균적인 자산 수준에서 국민연금과 주택연금을 수령하더라도 25년의 은퇴기간동안 적정생활비를 지속적으로 인출할 수 없었다. 특히 수도권의 주택거주자를 제외하고는 평균이 아닌 중위, 지방 거주자, 전세 거주자, 주택연금이 없는 가계의 대부분은 현금자산의 유지가 불가능하였고 조기에 고갈되는 것으로 추정되었다. 둘째, 은퇴자산 포트폴리오를 재구성하고자 거주주택 외의 기타 부동산으로 금융투자나 수익형부동산에 투자할 경우 현금잔존, 자산보유, 지속가능성에서 크게 향상되었고 특히 수익형부동산 투자의 경우가 유리하였다. 셋째, 자가 거주자의 경우 주택연금을 활용함으로써 자산의 지속가능기간이 크게 연장되어 부동산 자산을 금융투자로 전환하여 운용하기보다는 주택연금의 재원으로 활용하는 것이 보다 안정된 은퇴자금 운영방안임을 확인하였다. 연구의 시사점으로 앞으로 은퇴자금 연구는 금융자산과 부동산자산을 포함하여 종합적으로 이루어져야 함을 보여주었다. 또한 주택은 거주기능 못지않게 은퇴 후 삶을 보장해주는 자산으로 인식 전환이 필요하고 정부정책도 이러한 관점을 반영하여 은퇴세대의 안정적인 노후보장대책을 수립하고 지원하는 노력이 필요하다.

This study presents the optimal retirement asset allocation and management model including real properties as well as financial assets. We employed Monte Carlo Simulation to estimate the sustainability of financial assets, volatility of real properties and probability of the sustainability of each portfolios during the retirement period. We found that the owner occupier who had average level assets couldn't sustain withdrawal money for living from the financial assets during the 25 years of retirement period even though he had received a pension and reverse mortgage. Secondly, the sustainability of asset portfolio was improved greatly when other real estate except resident housing was invested in financial assets or profitable real properties. Thirdly, we verified that utilizing real property, especially reverse mortgage, was more profitable than financial assets to sustain asset portfolio stably throughout retirement period and that the sustainability of asset portfolios of the owner occupier in metropolitan area was much higher than that of the renter in provincial area.