미분양아파트에 대한 세금감면이 매수의사에 미치는 영향

The Impact on the buyer’s willingless to purchasement for un-sold apartment by the tax reductions

우리나라와 같이 아파트 사전분양제를 적용되는 부동산시장은 부동산 경기변동에 따라 초과공급량이 미분양아파트로 남게 되게 된다. 정부는 부동산 경기불황의 여파로 미분양아파트가 적체될 때 마다, 부동산 조세감면을 통한 미분양아파트 해소정책을 반복적으로 시행하고 있다. 기존의 선행 연구들은 정부의 미분양아파트 정책은 주로 거시경제모형에 의한 사후평가분에 의존하고 있다. 따라서, 정부의 부동산 정책으로 인한 개별소비자의 구매형태와 시장수요에 미치는 효과에 대한 평가는 거의 전무한 실정이다. 본 연구에서는 확률선택모형을 이용하여 미분양아파트 해소를 위한 부동산 조세감면정책이 개별 소비자의 구매의사의 변화를 분석할 수 있는 매수의사결정모형을 구축하였다. Gompit모형, Extreme Value 모형 및 Porbit 모형을 이용하여 매수의사모형의 실증분석을 실시하였다. 실증분석 결과에 의하면, 분양가할인, 대출규제 완화, 취득세 감면과 같은 부동산 정책은 개별소비자의 미분양아파트 구매의사에 매우 긍정적인 영향을 미친 것으로 분석되었으나, 양도세 감면, 금리인하와 같은 부동산정책은 상대적으로 그 효과가 미미한 것으로 분석되었다.

Under the pre-construction sales system for the apartment in korea, the unsold apartment problem gets serious when the economy is in recession. Whenever the problem of the unsold apartment occurs, the tax reduction policies are implemented repeatedly in order to reduce the number of unsold apartments and to stimulate the domestic economic conditions. The impact of these real estate policies are evaluated by the macro-economic analysis models such as Grangeur, VAR and VECM. The policy effects are never evaluated in terms of how the policy influenced the indvidual’s comsumption behavior in the real estate market. Thus, this study proposes the buyer behavioral model using the probabilistic choice model. The empirical study is conduced using gompit, extreme value model and probit model. According to the result of the study, the policies such as the discount onf the price of the unsold apartment, the relaxation of regulations on housing loan and the reduction on the property acquisition tax are analysed very effective means to encourage the buyer’s willingness to buy. However, the policies such as the reduction of the capital gain tax and the reduction of interest rate are ineffective.