A Study on the Deposit-Based Rental Market Influenced by Changes of Endogenous and Exogenous Variables in the Housing Market

본 연구는 VEC 모형을 이용한 전세가격 결정모형의 구축을 통하여 전세가격에 영향을 미치는 주택시장의 내ㆍ외생변수를 도출하여 전세시장 및 주택임대차 시장의 안정화를 위한 시사점을 제시하는데 있다. 모형 분석결과 전세가지수에 영향을 주는 변수들은 주택공급, 주택매매가격지수, 경제성장 및 이자율로 나타났는데, 그 중 주택공급과 주택매매가격지수 등 주택시장의 내생변수들이 전세가지수 변동에 대한 가장 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다, 또한 거시경제변수로서는 경제성장과 이자율이 전세가격에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 분석결과로부터 도출된 전세시장 안정화에 관한 시사점은 다음과 같다. 첫째, 전세시장은 저소득 및 무주택계층의 주요한 주거형태이므로 민간 혹은 공공에 의한 중소형규모의 임대주택의 건설이 필요하다. 둘째, 주택시장을 건전한 투자시장으로 유도하여 주택시장의 활성화에 의한 전세시장의 안정화가 필요하다. 셋째, 전세의 월세화 현상은 주택가격의 안정과 저금리에 의해 발생하는 현상으로 향후 이러한 추세가 지속될 것으로 보여 무주택자의 월세전환에 의한 주거의 질 악화에 대한 대책 마련이 시급하다. 마지막으로 향후 자본시장과 부동산시장의 결합의 가속화와 주택가격의 안정에 의해 전세시장에 대한 거시경제변수들의 영향력이 점차 커질것으로 예상되므로 주택임대차 관련 정책수립시 이에 대한 고려가 필요하다. 특히, 분석결과 경제성장과 이자율 상승시 자산소유자들의 이득은 커지는 반면 전세입자 등 주택시장의 소외계층 등의 주거의 질은 낮아질 수 있으므로 이에 대한 고려를 포함하는 정책운영이 필요할 것으로 판단된다.