조세담보금융을 활용한 도시재정비사업 효과 분석

The Analysis of Financial Effectiveness by Tax Increment Financing in Housing Redevelopment Project -Focused on Eunpyeong New Town 1 District-

도시정비사업이 부동산경기가 침체되면서 사업 취소 지정해제 등 난관을 격고 있다. 도시정비사업의 활성화를 위해 여러 측면에서 살펴보았다. 지방정부는 자체의 재정부족을 이유로 공공시설부담금에 대한 부담을 지지 않고 있으며 따라서 민간사업시행자가 도시기반시설비용을 부담하며 이로 인해 수익성의 하락으로 도시개발이 지연되고 있다. 개발 후 인구유입 등으로 부동산가치의 상승과 이와 더불어 늘어난 조세수입을 재원으로 하여 기반시설비용을 부담할 수 있는 조세담보금융(TIF)을 적용하고자 한다. 본 논문에서는 개발로 인한 증가된 조세수입의 수익자인 지방정부가 TIF를 통해 기반시설비용을 얼마나 충당할 수 있는지 은평 뉴타운 1지구의 사례지역을 대상으로 TIF효과를 분석하였다. 실제 사례지역의 기반시설설치비용을 추정하였고 TIF재원으로 취득세와 등록세 포함여부에 따라 TIF조달금액이 어떻게 변동이 되는지 추가적으로 분석하였다. 또한 조세담보구역(TID)을 세가지 경우로 나누어 시나리오분석을 하였다. 은평 뉴타운 사례지역의 경우 기반시설 설치비용이 약 355,568 백만원이 소요되고 TIF기간을 20년, 할인율을 9.48%, 주택가격상승률은 개발이 없는 경우 4.32%, 개발이 있는 경우 6.77%로 하는 경우 개발지로 TID를 한정시킬 경우 TIF조달금약이 총 1,070억원이 나왔다. 또한, TIF조달가능금액을 모두 분양원가에 충당한다면 사례지역 아파트 분양가를 7,12%정도 하락하는 효과가 있어 부동산가격 안정화에 기여한다는 결론이 나왔다.

Real estate market is sluggish, urban development business is the challenges of business and cancellation unspecified. I was examined from various aspects for the activation of urban development business. Local governments, and without incurring the burden of public facilities contribution because of the lack of funds of its own, therefore, private business enforcers will bear the cost of urban infrastructure, and thus, urban development for the late decline in profitability are. To try to apply a (TIF) tax secured financial capable to bear the cost of infrastructure to the financial resources and rise in real estate values etc. influx after development, the tax revenue increased in addition thereto. In this paper, we analyzed the TIF effect to target the case area of one district Eunpyong New Town local government is a beneficiary of the tax revenue that has been increased by the development or can cover much infrastructure costs in TIF. Estimates the infrastructure installation costs of the cases actually region, how were further analyzed whether the change TIF funding, depending on whether or not to include the registration tax and acquisition tax as TIF funding. Moreover, we analyzed scenarios are divided into three cases tax secured area (TID). In the case of the case of Eunpyeong New Town, infrastructure installation costs consuming about 355,568 one million won, 20 years TIF period, a 9.48% discount rate, 4.32%, the rate of increase in house prices, development if there is no development If you want to limit the TID when developing land that was set to 6.77%, total 107 billion won came out TIF procurement money If there is. In addition, the conclusion has the effect of fall 7,12% of the condominium price of case region If you are devoted to sale cost TIF, the amount can be raised, and to contribute to the stabilization of the real estate prices out.