특성별 서울 아파트 전세가격 결정모형에 관한 연구

A Study on the determinants of Seoul Apartment Chonsei Price by each characteristics -Focused on OLS Regression analysis and PLS Regression analysis-

전세가격은 전세시장의 전반적인 상황을 나타내 주는 대표적인 지표이며, 전세가격의 변동은 여러 가지 요인에 의해 영향을 받는다. 또한, 전세가격의 변동은 다양한 요인들의 복합적인 변화를 전세 소비자에게 전달하는 신호 역할을 한다. 본 연구의 궁극적인 목적은 최근의 전세가격 상승 원인을 분석하여 미래에는 어떤 방향으로 변할 지에 대한 예측을 가능케 하고, 전세가격 변화에 대한 예고 지표로 활용될 수 있는 전세가격 결정모형을 설정하는 것이다. 즉, 횡단면 자료를 이용한 서울 아파트 전세가격 결정모형을 통하여 미시적인 측면에서 어떠한 요인들이 전세가격에 영향을 미치는지 헤도닉 가격 모형(Hedonic Price Model)을 적용하여 실증 분석을 하였다. 분석 결과, 4개의 특성(아파트 특성, 가격 특성, 수요ㆍ공급 특성, 사회적 특성) 중 아파트 특성이 가장 중요한 요인으로 나타났으며, 특히, 아파트 특성 중에서 물리적 특성과 경과 연수, 접근성에 대한 부분이 유의성 있는 것으로 분석됨에 따라 거주에 대한 효용 측면을 중요시 하는 것으로 판단되었다. 가격 특성에서는 전국지가변동률과 아파트 매매가격변동률, 아파트 전세가격변동률이 서울 아파트 전세가격에 영향을 주는 것으로 분석되었다. 그리고 수요ㆍ공급 특성에서는 수요 측면의 인구수와 공급 측면의 멸실주택수, 재건축입주량, 재개발입주량이 서울 아파트 전세가격에 영향을 주는 것으로 나타났다. 사회적 특성에서 장기전세주택 Shift가 있는 지역은 서울 아파트 전세가격에 영향을 주었다. 또한 OLS 및 PLS 회귀분석 결과를 살펴보면, 서울 아파트 전세가격에 영향력을 크게 미치는 변수들은 교육적인 측면, 쾌적성 측면, 가격특성 측면, 접근성 측면인 것으로 나타났다.

The hedonic price model was applied to get the apartment Chonsei price decision model for Seoul by using cross-sectional data at the microstructural level. As a result of analysis, the apartment characteristic of four ones(apartment characteristic, price characteristic, demand and supply charac- teristic and social characteristic) was found to be the most important one. Especially, it was found that physical properties, the number of years of passage, accessibility were significant, which implies that value was put on the utility of residence. And it was found that price characteristics such as the fluctuation rate of land price, selling price and Chonsei price had an effect on the Chonsei price. And it was found that the number of the population had an effect on the Chonsei price in terms of demand and that the number of disappeared houses, quantities of occupied rebuilt houses and quantities of occupied redeveloped houses had an effect on the Chonsei price. The region where the shift, long-term Chonsei, had an effect on the Chonsei price in terms of social characteristics. In addition to, looking at OLS and PLS regression, Seoul apartment chonsei prices significantly are influenced by educational aspects, comfort aspects, characteristic aspects of price, aspects of accessibility, respectively.