주택임대차의 공시방법 개선방안에 관한 연구

A Study on the Improvement of Public Announcement of Housing Lease

주택임대차보호법은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 갖춘 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대한 대항력을 인정하고, 이러한 대항력과 함께 일정한 요건을 갖춘 경우에는 보증금의 우선변제권과 소액보증금의 최우선변제권까지 인정하고 있다. 일반적으로 공시방법은 물권의 배타성을 실현하는 수단으로서 권리자를 보호하는 측면도 있지만, 물권의 현재 상태를 공시해서 제3자로 하여금 불측의 손해를 입지 않도록 미리 알려 줌으로써 거래의 안전을 도모하는 데에도 목적이 있다. 따라서 주택임대차보호법상 대항요건은 다음과 같이 외부에서 명확히 인식할 수 있도록 함으로써 임차인보호라는 정적 안정성과 제3자의 거래안전보호라는 동적 안정성을 함께 보호할 수 있는 방향으로 개선되어야 한다. 첫째, 주택임대차의 대항력 인정을 위한 공시방법에서 '주민등록' 요건을 삭제하여야 한다. 둘째, 주택임대차의 대항요건 중 하나인 주택의 인도시기에 관한 명확한 기준을 설정하여야 한다. 셋째, 주택임대차의 대항요건으로 주택의 인도 외에 확정일자를 추가하고, 확정일자부에 등재된 임대차 정보를 공개하여야 한다.

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES Government made a special law named 'Housing Lease Protection Act for the purpose of protecting the lessees. Nevertheless, this special Act bring about many problems on account of its incomplete method for public announcement. The objective of this study is to identify the problems which the Act contains and to consider how to cope with the situation. (2) RESEARCH METHOD This study was performed by theory analysis and alternative re-interpretation of related laws, judicial precedents on housing leases. We also tried to make a comparative study by comparison of laws on housing leases of Anglo-American and the Continental laws. (3) RESEARCH FINDINGS Housing Lease Protection Act bring about several problems in that it requires resident registration as a requisite for counteraction because resident registration is not suitable for public announcement. 2. RESULTS The requisite for resident registration should be rescinded and a fixed date should be added to the requisite for public announcement. The information for fixed date of housing lease need to be open to the general public except the partial residential number. This revision would contribute to the balanced protection of lessees and the third persons.