구조변화 전후의 수도권 주택 공간 및 자산시장의 단기동적균형 메커니즘 연구

The Short-run Dynamics Equilibrium Mechanism on the Metropolitan Housing Space and Capital Markets with Structural Break

본 연구는 공적분 관계의 구조변화를 고려하여 주택매매가격 및 전세가격 외에 주택자산가격 결정모형에서 두 변수 간의 관계를 결정하는 핵심 거시경제변수인 금리를 VEC 모형의 내생변수에 포함하였고, 금융시장인 주식시장까지 확장하여 수도권 주택시장의 장기균형관계 및 단기 동태적 균형메커니즘을 분석하였다. 첫째, VEC 모형 추정결과 금융시장을 대표하는 코스피 지수와 금리는 내생변수로서 주택매매가격과 전세가격과의 공통적인 추세가 있다기보다 매매가격과 전세가격에 외생성이 있는 것으로 판단되었다. 둘째, 외생적 충격으로 인한 장기균형관계 이탈시 회복되는 단기조정속도는 구조변화 전후 모두 코스피 지수가 가장 빠르게 조정되고 다음으로 주택매매가격과 전세가격 순으로 나타났다. 셋째, 구조변화 이후에는 주택매매가격이 주가지수 변동성에 영향을 받는 정도가 구조변화 이전보다 훨씬 덜 민감해 주택자산이 상대적으로 더욱더 안정적인 성격의 자산으로 바뀌고 있음을 알 수 있었다. 넷째, 충격반응분석 결과 역시 주택매매가격과 전세가격은 구조변화 이전에는 상호 동조화 현상을 보이고 있으나, 구조변화 이후에는 탈동조화 현상을 보이고 있었다. 다섯째, 예측오차의 분산분해 결과도 마찬가지로 구조변화 이전에는 매매가격 및 전세가격의 잔차에 의해 상호 설명력이 유지되고 있지만, 구조변화 이후에는 전세가격이 주택매매가격에 대한 설명력이 없는 것으로 나타나 탈동조화 현상을 보이고 있었다. 분석결과를 종합해볼 때, 우리나라의 주택은 주식에 비해서는 안전한 자산이지만 금융시장에 밀접한 투자자산의 성격을 보이고 있으며, 구조변화 전후 모두 주택매매가격이 장기균형관계 일탈시 시장을 주도하며 회복을 이끌고 있음을 알 수 있다. 하지만 구조변화 이후 주택매매가격은 안정된 현상을 보이는데 반해 전세가격은 계속해서 상승추세를 나타내고 있어, 이는 구조변화로 인한 새로운 균형관계가 형성되고 있는 것으로 보인다. 또한 구조변화 이후에는 금리가 주택매매가격이나 전세가격에 영향을 미치지 못하고 있어, 정부정책 또한 과거 부양정책 의존에서 벗어나 공간시장 안정에 역점을 두어야 할 것으로 보인다.

This paper includes the interest which is the key macroeconomic variable in the housing capital asset pricing model as well as the housing price and jeonse price into endogenous variables in VEC Model considering the structural break of cointegration relation. And this investigates the long-run equilibrium and the short-run dynamics equilibrium mechanism in the metropolitan housing market expanding the endogenous variables range to the stock market. Empirical results find that the housing in Korea is more safe asset than the stock is, but it is much similar to the investment asset closely related to the financial market in character. Also, the housing price leads the market and tries to return to balance in the deviations from the long-run equilibrium before and after the structural break. However, while the housing price stays stable after the structural break, the jeonse price is still in the upward trend. This shows that the structural break is building a new equilibrium. Meanwhile, since the interest after the structural break has no influence on the housing price and jeonse price, the government's policy needs to break away from the old pump-priming policies and lay emphasis on the stabilization in the space market.