시간가변 자연공실률 추정을 통해본 서울시 지역별ㆍ등급별 오피스 시장

Study on Seoul Office Market by Region and Grade Based on the Estimation of Natural Vacancy Rate with Time Varying Model

본 연구는 서울시 오피스시장의 지역별, 등급별 자연공실률 추정을 통하여 오피스 시장의 특징을 살펴보았다. 추정을 위한 자료는 2003년 1분기부터 2013년 2분기까지 분기별 시계열 데이터를 사용하여 시간의 변화에 따른 추이를 함께 고려하였다. 연구결과는 외국의 선행연구 결과와 같이 자연공실률의 수준에 각 지역별 차이가 확인되었고 실제공실률과의 차이도 확인되었다. 아울러 오피스 등급별 차이도 확인하였다. 서울시 전체적으로 자연공실률 평균은 6.7% 수준으로 추정되었고, 실제공실률 평균은 3.3%로 그 차이는 3.4%이며 실제공실률이 보다 낮은 수준을 유지해 온 것으로 확인되었다. 2008년 글로벌 금융위기 전ㆍ후로 나누어보면, 금융위기 직전에 두 공실률의 차이가 크다가 직후부터 그 간격이 점차 좁혀지면서 2013년 2분기에 와서는 실제공실률이 자연공실률 수준에 근접하여 평균 자연공실률 수준에서 동조화 현상을 보이고 있다. 이러한 동조화 상황에서 실제공실률이 자연공실률보다 높을 경우에는 시장이 침체되고 공실관리가 중요해지는 임차인 위주의 시장이 예상된다. 따라서 향후 서울시 오피스 시장에서 지역별, 규모별 공실률 추이를 고려하는 투자와 관리가 더욱 필요하다.

This study observed the characteristics of Seoul office market by region and grade based on natural vacancy rate. The data for estimation was considered together with the transition by temporal change as well as quarterly time series data from the Q1 to Q2 in 2013. The study ascertained, similar to the results of previous foreign study, the regional gap in accordance with the level of the natural vacancy rate as well as the gap with the actual vacancy rate. In addition, the difference by the grade of office was verified. Overall, the average of natural vacancy rate was estimated at 6.7% while the average of the actual vacancy rate is 3.3% in Seoul. So it was confirmed the gap of actual vacancy rate was maintained 3.4% lower than the natural vacancy rate. Dividing before and after the global financial crisis in 2008, the gap between two vacancy rates was big just prior to the crisis, however the gap was narrowing down after the crisis. Furthermore the actual vacancy rate is getting closer to the natural vacancy rate, and the synchronization phenomenon at the natural vacancy rate was occurred in Q2 in 2013. In the situation of the synchronization, if the actual vacancy rate is higher than the natural vacancy rate, the tenants-driven market is expected to happen where the market is depressed and the importance of vacancy management is increased. Thus, the investment and management are obviously required considering the development-oriented externally-managed REITs are expected to engage in development projects more stably.