오피스시장의 점유비용-보증금 계약구조에 관한 연구

A Study on Contract Structure of Net Occupancy Cost with Security Deposit in Office Market

오피스 시장이 규모와 수익률 면에서 다른 부동산자산에 비해 매력적인 투자처로 인식되면서 오피스 빌딩에 대한 투자가 증가하고 그에 대한 정보의 수요 또한 증가시켰다. 이에 따라 오피스 임대차 시장에서 임대인이 투자수익률에 영향을 미치는 여러 변수들에 대한 연구들이 진행되어 왔다. 그러나 서울 오피스 시장의 경우 표준화된 계약구조로 인해 보증금 및 계약구조에 관한 연구는 미미한 형편이다. 따라서 본 연구는 임차인의 실질적 공간사용의 총 비용인 점유비용의 개념을 이용하여 서울 오피스 임대차시장의 보증금/점유비용을 분석하였다. 이를 통해 오피스 시장의 임대계약 구조를 결정하는 요인들을 실증적으로 분석한다. 본 연구는 보증부월세 임대계약형태에서 오피스 보증금의 역할을 분석하기 위해 운용수익추구가설과 레버리지효과 추구가설을 실증분석 하였다. 분석결과 서울 오피스 시장의 임대인은 보증금을 레버리지효과와 운용소득 추구 양쪽에 사용하는 것으로 나타나 두 가설을 모두 지지하는 것으로 나타났다. 즉 오피스 임대차시장은 주택시장과는 다르게 기존의 가설로 보증금을 규정하기는 아직 어려운 것으로 보인다.

The paradigm of the commercial real estate market changed after the financial crisis. In addition, due to the depression of the housing market, there has been growing interest in leasing structure for the office market. However, the lease contract structure in the Seoul office market did not draw much attention because of its standardized contract structures. This paper analyzes the lease contract structure of office buildings in Seoul. Based on the concept of NOC(net occupancy cost), empirical tests were performed to verify existence of the leverage effect and interest-seeking effect. Empirical results showed explicit evidences that the leaseholder is seeking both operating income and leverage effect on security deposit in the process of maximizing return on investment. These results suggests that the existing hypotheses are lacking to fully explain leasing structure in the office rental market.