주택가격과 거래량의 동적관계 분석 : 서울 25개 자치구별 실거래가를 활용

A dynamic analysis between the price and the quality of house in Seoul

최근 몇 년 동안 전세 가격의 급등에도 불구하고 주택매매 가격은 하락세를 보이고 있다. 본 연구에서는 서울시를 대상으로 25개 자치구별로 주택의 매매거래량과 매매가격, 전월세 거래량과 전월세가격 그리고 매매가격과 전세가격의 인과성 및 동태적 관계를 실증적으로 분석하여 제시한다. 그동안 수행되었던 주택가격과 거래량의 동적관계 연구들은 대부분 한 변수의 외부적 충격이 전체 모형의 변수들이 시간의 흐름에 따른 반응에 초점을 맞추고 수행되었다. 본 연구에서는 패널 예측모형을 설정하여 회귀모형을 통해 주택시장에서의 가격-거래량 그리고 전세가격-매매가격 변수의 관계를 분석한다. 또한 예측모형 내 변수에 특정한 값을 가정하고 시나리오 분석을 통해 분석 자료 이후의 4분기 기간을 예측한다. 본 연구에 사용된 실증분석 데이터는 국토교통부 실거래 내역을 기반으로 구별 평균 매매가격과 구별 평균 전세가격으로 가공한 데이터이다. 데이터 수집상의 한계로 인해 실거래가에 근거한 분석을 기존 연구에서 할 수 없었던 점에 비해 실거래가 데이터를 활용한 분석이라는 측면에서 본 연구가 중요한 의의가 있다. 본 연구의 분석결과에 따르면, 최근 3년간 서울시 25개구 자치구 데이터로 자료를 사용하여 분석한 결과, 현재 주택시장의 상황과 마찬가지로 전세가격이 상승하여도 매매가격을 견인하지 않는 것으로 분석되었다. 이는 최근의 주택시장 동향이 반영된 결과인 것으로 판단된다.

T Rental prices in recent years, despite the surge in home sales prices, are showing a decline. In this study, the 25 districts in Seoul Metropolitan are targeted for homes for sale by price and trading volume, trading volume, rental price and rental volumes. I investigate the causality and the dynamic analysis of empirical relationships presented. The empirical data used in this studies based on the open trading prices provided by government and. Due to limitations in the data collection phase is based on the analysis of open trading prices in previous studies were not able to take advantage of the data points compared to open trading prices in terms of the analysis of this study has important significance. 25 Districts in Seoul Metropolitan over the past three years from analysis of data, as well as the current situation of the housing market and rising rental prices also does not seem to drive a bargain price analysis.