부동산 등기제도의 개선 방안에 관한 연구

Research on Improving the Registration System of Real Property in the Information-oriented Society

한해 1,000만 건 이상의 부동산 등기신청이 있고 이를 통하여 막대한 양의 정보가 쌓이고 있는 상황에서, 우리나라의 부동산 등기제도도 지식정보화 사회에 맞춰서 변화할 수밖에 없다. 등기업무를 담당하는 법원이 이러한 다양한 정보 중에서 어떤 정보를 관리하고그 정보를 어떠한 방법으로 부동산 거래당사자에게 제공하여 부동산 거래의 안전과 신속 을 도모할 것인지를 진지하게 고민해야 하는 때가 온 것이다.부동산 거래의 실제 모습에서는 거래당사자간에 정보 불균형이 심하고 그로 인하여 의사결정의 자유가 실질적으로 침해되는 경우가 흔히 있다. 이러한 정보 불균형을 해소하여 부동산 거래의 안전을 높이기 위해서는 부동산 등기업무를 담당하는 법원이 부동산 거래를 하려는 사람에게 미리 부동산 권리관계 등에 관한 정보를 제공할 필요가 있다. 제공 대상 정보로는 등기기록 정보 이외에도 사전공시 정보, 확정일자 정보, 전입세대 정보, 납세정보, 주민등록 및 후견등기 정보 등이 있다. 정보 불균형 문제의 해소를 통한 부동산 거 래안전의 제고로 국민의 재산권은 더욱 두텁게 보장될 것이다.매매계약 체결 이후 소유권이전등기를 마칠 때까지 불안정한 지위에 있는 매수인을 보호하기 위하여, 법원이 매수인의 신청으로 매매계약에 관한 정보를 접수·관리하고, 대외적으로 매매계약 체결 사실을 알리는 정보제공 제도(사전공시)가 필요하다. 그 사이에 소유권등기명의 변경신청이나 압류, 담보권 설정등기 신청이 있는 경우, 사전공시를 신청한 매수인에게 이를 바로 알려주는 SMS 알리미 서비스제도를 결합하여 사전공시제도를 운용할 필요가 있다.등기원인증서는 현재 실무상으로 등기 후 반환 또는 폐기되고 있으나, 등기의 진정성을 담보하는 기능을 가지고 있으므로, 이를 전자적으로 영구 보관하게 되면, 등기사항의 오류 를 바로 확인해서 경정하고, 부실등기에 대해 책임 소재를 밝힐 수 있게 되어서 진실한 등기신청이 담보될 수 있다. 또한, 국민들은 등기와 관련된 다양한 정보를 편리하게 제공받을 수 있고, 행정기관도 상호 전산정보교환을 통하여 등기원인증서의 진정성 등을 확인할수 있게 됨으로써 등기사항에 관한 신뢰성이 높아질 것이다.등기의 공신력 인정 여부는 법리적 문제라기보다는 정적 안정과 동적 안전 중 어느 쪽에 무게를 두는지에 관한 정책 결단의 문제이다. 그 정책 결단을 위해서는 우리나라의 부실등기 현황에 대한 실증적 분석 및 평가와 등기의 공신력 인정으로 피해를 보게 될 진정한 권리자 보호를 위한 제도적 여건에 관한 분석이 필요하다.부실등기로 인한 피해를 보상하는 제도가 도입될 경우 그 재원 마련 방안도 중요하다.등기제도를 실제 이용하는 사람들에게 등기제도로부터 파생되는 위험을 분산한다는 의미에서 등기특별회계에서 보상금을 지급하고, 등기수수료 중 일정액을 독립된 재원으로 하여 그 보상금을 마련하여야 한다. 이 경우에 등기신청 수수료는 향후 발생할 소유권 상실 등 의 위험을 대비하기 위한 성격도 있으므로, 지금과 같은 확정액이 아닌 부동산 거래가액에따라 차등하여 산정되어야 한다.부동산 등기제도는 그 나라의 문화적·역사적 배경을 바탕으로 독자적으로 발전한 제도이므로, 우리 부동산 등기제도도 우리나라의 발전된 과학기술과 정보지식의 기반을 반영하여 지식정보화 사회에 걸맞게 준비되고 운용되어야 한다.이 연구에서 ‘등기원인증서의 전자적 영구 보존’, 정보의 열위에 있는 부동산 거래당사자에 대한 ‘부동산 권리관련 정보 제공’, 그리고 매매계약 체결 사실을 신속하게 대외적으로알려주는 ‘사전공시’를 제안하였다. 이러한 방안이 급속히 변화하고 막대한 양의 정보가 쌓 이는 현대의 지식정보화 사회에서 우리 부동산 등기제도의 나아갈 방향에 관하여 조금이 나마 도움이 되기를 기대해 본다.

Every year more than 10 million real properties are registered, and in doing so, a vast amount of information is stored. In this situation, our country’s real property registration system should be changed in accordance with the knowledge and information-oriented society.It is time for the court responsible for registration to make a policy on what kinds of information should be provided, and in which way, to the transaction parties in order to promote safe and swift transaction of real property.In practice, there is a severe asymmetric information between trading partners that often infringes substantially on the freedom of certain parties to make decisions about transactions of real property. To promote safety and swiftness in transaction, it is necessary that the court provide information containing significant implications for each transaction to all parties that might not be in the know. The information to be provided includes information on the registry, in addition to information on the contract, on the certification of the family and the date moved in, on the concerned tax, on the resident registration, and on the registration of guardianship. Property rights of the people would be strongly guaranteed through the elimination of the problem of asymmetric information between trading partners. this unstable state, it is necessary that the court manage information about purchase contract and make an official pre-notice (like a caveat in Australia) about the contract, upon the application of the purchaser. It will be effective to operate the official pre-notice with the SMS Alert Service system.Then the purchaser could be informed immediately about whether the seller sells the real property to another person, sets up a mortgage, In practice, the instrument or document are returned to the applicant for registration after registration is complete, but the instrument or document ensure that the registration represents the substantive rights.Therefore, if the instrument or document are stored permanently with an electronic device, then any mistakes in the registration can be immediately rectified and the party responsible for improper registration can be revealed. In addition, people can easily get various information related to registration, the administrative agency can check whether the instrument or document represents the substantive rights or not through a mutual exchange of information with the registrar.The adoption of the indefeasibility of title is not a matter of legal argument but a matter of legal policy in which either legal stability or the safety of the transaction is more important. In order to make a decision, it is necessary to evaluate the current state of incorrect registration with an empirical analysis and analyze the institutional conditions protecting a proprietor who has suffered a loss of real property.If a system to indemnify loss or damage arising from mistakes or misfeasance of the registrar is adopted, indemnity funds will be also important. It is appropriate that only people who apply for registration bear the expense for spreading the risk derived from the indemnity. Then, the registration fee has the insurance commission to prepare for the risk of loss or damage. Therefore, the registration fee should be calculated according to the value of the real property, not a fixed price. Each country has their own registration system based on historical and cultural background. We, Koreans have achieved remarkable progress in science, especially in information and communications technology. We, therefore, should prepare a registration system befitting advanced information and communications technology.This article proposed such policies as “Recording the instrument or document in the computer system,” “Providing information which contains significant implications for a transaction to all parties that might not be in the know,” and “Making an official pre-notice (like a caveat