부동산개발사업을 위한 토지매수시 한정가격의 성립과 결정요인에 관한 연구

The Limited-market Value Determination and its Factors in Real Estate Transactions for Development Projects

본 연구는 민간개발사업자가 부동산개발사업을 진행하기 위하여 토지계약시 토지가격이 상승하는 원인과, 토지매수가격이 경제논리로 설명할 수 없는 원인이 무엇인지에 대한 분석을 하고자 연구하였다. 분석을 위해 부동산개발사업을 위한 총 50개 현장의 토지계약서를 바탕으로 연구하였다. 먼저 민간개발사업자가 부동산개발사업을 진행하고자 토지계약을 체결한 토지매수가격을 분석한 결과, 토지매수가격이 한정가격으로 나타났다. 그러다 보니 개발사업을 위한 토지계약시 가격이 상승하고, 기존 경제논리로 설명할 수 없었던 이유가, 토지가격에 대한 경제논리가 시장부동산과 시장가치를 기준으로 이루어져서, 한정시장부동산 또는 한장부동산이고, 비시장가치인 한정가격이다 보니 경제논리로 설명할 수 없었던 것이다.또한 한정가격에 영향을 미치는 변수가 무엇인지를 헤도닉가격모형으로 분석한 결과, "소유형태, 계약면적, 토지등급, 지목, 잔금기간, ㎡당 단가, 공시지가, 계약률"이 한정가격에 영향을 미치는 것으로 나타났다.

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES In this paper, we have investigated the reasons why land prices agreed upon by private developers to move their real estate development process forward fail to follow the natural market equilibrium mechanism. (2) RESEARCH METHOD A total of fifty land contract documents were analyzed for this study. The analysis on contracted land prices agreed upon by private developers (3) RESEARCH FINDINGS 1) prices moved along the line of the general market valuation mechanism up until the very closing phase of the contract, 2) there were only a limited number of buyers and sellers involved in the negotiation, 3) a market dynamism very different from that of the broader real estate market was at play, and 4) a price discrepancy was found between the market price and the final contract price of a given land. 2. RESULTS These are the characteristics of a limited-market value which explains why the land price went up upon the closing of the contract. Since the land in question was in fact a limited-market real estate with its price determined by the rule of limited-market or non-market valuation, the sudden jump in value had not been understood nor explained with the rules of general land price economics.