한국 주택시장 글로벌 트렌드 비동조화 현상 연구 : 한국 주택시장의 모멘텀

De-synchronization in the Synchronized World : Momentum and House Price Growth in Korea

본 연구에서는 글로벌 금융위기 이후 한국 주택시장이 글로벌 주택가격 트렌드와 비동조화 된 현상을 연구하기 위해 한국의 주택가격을 분석하였다. Lai와 Van Order(2010)의 상태 전환식을 이용하여 2000년 이후 한국 주택시장에 펀더멘탈로는 설명할 수 없는 모멘텀이 존재함을 확인하였다. 특히 강남에서는 2007년까지 폭발적인 모멘텀을 볼 수 있었고, 글로벌 금융위기 이후 모멘텀은 감소하였다. 이는 강남 아파트 가격의 버블이 존재했음으로도 해석 가능하나, 낮은 사용자 비용을 고려할 때 강남은 높은 가격성장이 지속될 수 있는 수퍼스타의 성격을 가지고 있는 것으로 보인다. 한국 주택시장은 펀더멘탈(이자율의 하락이나 전세가격의 상승)이 가격 움직임의 절반 정도를 설명할 수 있으며, 이자율보다 전세가격의 영향을 많이 받는 것이 글로벌 주택시장과의 비동조화 현상의 원인일 수 있다. 분석 결과, 주택가격은 장기 트렌드로 회귀 하는 것으로 보이며, 2010년 이후 가격급락이 아닌 가격조정을 예상하였다.

I analyze Korean housing price movements to examine Korean housing market's de-synchronization from the global housing price trend after the 2007 global financial crisis. I apply Lai and Van Order(2010)'s regime switching model. Momentum, a deviation from the fundamentals, is found in Korean apartment prices after 2000. In Gangnam, the momentum was explosive up to 2007 but diminished after the global financial crisis; so did the volatility of the errors in the momentum equation. The results signal a bubble existence in Gangnam; however, lower user cost in Gangnam confirms its superstar town status explaining its prolonged house price growth. Fundamentals (such as interest rate decline and rent growth) can explain almost half of the house price movements in all cities; and, greater impact of rent growth (compared to interest rate changes) on apartment price movements helps understanding Korean market's de-synchronization from the global house price downturn. Moreover, it is suggested that the apartment prices (relative to rents) revert to a long-run trend, forecasting a price-adjustment, not a bust, in the years follow.