임대보증금의 간주임대료에 대한 부가가치세 과세와 임차인이 부담한 부가가치세의 매입세액공제에 관한 연구

부동산 임대보증금에 대한 간주임대료 과세제도는 조세이론적 관점에서 개선이 필요한 주제이다. 간주임대료 과세제도는 임대보증금을 받는 경우 임대료를 받는 것에 비해서 임대인의 소득이 적게 신고될 것이라는 가정을 함축하고 있다. 그러나 임대인이 임대보증금을 투자하여 이익을 얻거나 부 채를 상환하여 이자비용이 감소하면 결과적으로 과세소득도 늘어나게 된다. 따라서 경제적 실질에 비춰볼 때 소득세나 법인세의 경우 간주임대료 과세제도의 논리적 타당성이 그다지 크지 않다. 소득세 및 법인세와 달리 부동산 임대보증금의 간주임대료에 대하여 부가가치세를 과세하는 것은 합리적이다. 부가가치세의 과세표준은 소득세 및 법인세와 다르다. 부가가치세는 이익이 아니라 공 급가액에 과세한다. 임대료 대신 임대보증금을 받는 부동산임대계약은 마치 임대인이 임차인으로부 터 임대보증금에 상당하는 자금을 차입하고 그 이자를 간주임대료로 충당하는 거래와 유사하다. 따 라서 임대료가 전혀 없거나 일부만을 임대료로 하는 부동산임대계약에서 임대보증금의 간주임대료 를 공급가액의 대용치로 사용할 수 있다. 이와 같이 부동산 임대보증금의 간주임대료에 대한 부가가치세 과세 그 자체는 정당성이 있지만, 간주임대료에 대한 현행 부가가치세 과세제도는 경제적 실질과 부가가치세 기본이론에 비춰볼 때 논리적 타당성이 부족하다. 본 연구는 간주임대료에 대한 현행 부가가치세 과세제도의 문제점을 분 석하고 개선방안을 제시하였으며, 그 주된 내용은 다음과 같다. 첫째, 간주임대료에 대한 부가가치세 를 원칙적으로 임대인의 부담으로 보는 과세당국의 입장은 거래징수에 관한 부가가치세법의 기본원 칙에 부합하지 않는다. 둘째, 간주임대료가 과세표준에 포함됨에도 불구하고 세금계산서의 발급을 막는 것은 부당하다. 셋째, 간주임대료에 대한 부가가치세를 매입세액으로 공제해주지 않는 현행 조 세정책은 납세자에게 불이익을 초래한다. 임차인이 부담한 간주임대료 부가가치세는 매입세액공제를 허용해야 한다. 마지막으로, 간주임대료에 대하여 임차인이 부담한 부가가치세는 임대차계약 등 관 련 증빙을 활용하거나 세금계산서의 발급을 통해 매입세액으로 공제해주는 방안을 강구해야 한다. 조세제도는 납세자에게 여러 형태의 부담을 지우고 경제주체의 의사결정에 영향을 끼쳐 예상치 못한 경제적 결과를 초래한다. 따라서 가급적 논리적 일관성이 유지되도록 철저한 검증이 이루어져 야 한다.

The taxation system on deemed rent of security deposit for real estate is an issue that needs improvement from a theoretical viewpoint. Taxation on deemed rent of security deposit implies that lease contract with security deposit for real estate instead of monthly rent leads to decrease of reported income of lessor. However lessor would invest money to make a profit or repay a debt to save interest. As a result, net income of lessor would increase and there is no justification of deemed rent of security deposit for real estate in relation to income tax of lessor. Thus taxation on deemed rent of security deposit for real estate in relation to individual and corporate income tax lacks logical validity from the viewpoint of economic consequences. Unlike individual and corporate income tax, it is reasonable to levy Value-added tax(VAT) on deemed rent of security deposit for real estate. The tax base of VAT is quite different from those of individual and corporate income tax. VAT is imposed on transaction rather than income. Lease contract with security deposit for real estate instead of monthly rent is very similar to borrowing transaction which offsets interest by deemed rent of security deposit. As such, deemed rent of security deposit for real estate may be used as a proxy for the price of lease contract with security deposit for real estate which stipulates monthly rent just to a small extent or none. Although imposition of VAT on deemed rent of security deposit for real estate may be justified itself, the current taxation system of VAT on deemed rent lacks logical validity in the viewpoints of economic consequences and fundamental theory of VAT. This study indicates defects and directions for improvement in relation to the current taxation system of VAT on deemed rent. The main points of this study are as follows. First, the position of tax authority assuming that lessor shall bear the tax burden is contrary to the fundamental principle of transaction collection from purchaser(lessee) in VAT act. Second, it is difficult to understand why tax authority prohibits lessor from issuing tax invoice notwithstanding deemed rent is included in tax base. Third, the current tax policy which doesn t allow deduction of purchase tax amount paid by lessee is required to be changed because it results in disadvantage to taxpayers. VAT on deemed rent paid by lessee should be accepted as an item for purchase tax amount deduction. Lastly, VAT on deemed rent paid by lessee may be deducted as an item for purchase tax amount through the acknowledgement of supporting documents such as lease contract or the issuance of tax invoice. Taxation system imposes various types of burden on taxpayers and affects decision makings of economic entities to result in unexpected economic consequences and needs to be reviewed thoroughly for logical consistency.