주택전세제도와 보증금 간주임대소득과세

우리나라에서 전세는 자가점유(owner-occupancy) 다음으로 높은 주택점유(tenure) 유형으로 오랜기간 유지되어 왔다. 인구주택총센서스 기준으로 1985년 이후 일반가구의 전세형태 주택점유비중은 17%에서 1995년에 30%로 크게 증가한 후 지속적으로 하락하여 2010년 22%로 하락한다. 동 기간 중에 (순수)월세비중은 대체로 변화가 없으나 보증부월 세의 비중은 계속 증가하여 18%에 이르게 된다. 최근 3~4년간 신규임대차계약 및 갱신되는 계약들에서는 보증부월세(또는 반전세)의 비중이 전세보다 높아서 올해말 시점 기준으 로는 보증부월세가 월세를 추월할 것으로 예상된다. 우리나라 주택시장에서 전세라는 주택임대차계약의 존재는 중요한 제도적 요인으로 주목받아 왔으나, 이에 대한 이해는 그리 높지 않은 형편이다. 이러한 상황에서 최근 전세 보증금에 대한 간주임대소득과세를 적극적으로 추진하기로 발표했다가 시장으로부터 큰 반향을 불러 일으킨 경험이 있다. 본 연구에서는 전세와 유사한 주택임대계약이 실제 존재했던 다른 나라들에서의 경험들 을 소개한 후, 월세와 대비하여 그 존재이유 및 기능을 설명하려는 이론연구들에 기초하여 그 본질을 살펴보고자 한다. 그리고 2010년 세법개정을 통해 시행하고 있는 보증금에 대한 간주임대소득과세의 문제점들에 대해 고찰한다. 주택보증금의 성격을 월세에 상당한 경제적 이익을 발생시키는 것(monthly-rent-equivalent)로 보느냐, 아니면 계약기간 만 료후 반환해야 할 부채(debt)로 보느냐에 따라 과세처리문제는 크게 달라진다. 보증금에 대해 임대소득으로 간주하여 과세한다는 것은, 보증금 투자수익으로서 발생할 수 있는 소득을 추정(presumptive)하여 최저한세(minimum tax)로서 과세한다는 의미이다