다세대주택의 매매가격 형성요인에 관한 연구

A Study on the Transaction Price Formative Factors of Multi-family Housing

서울시 기준으로 최근 주택건설실적의 유형을 보면 약 40%~50%를 차지하는 매우 보편적인 유형은 다기구·다세대주택이다. 본 연구는 다세대주택의 매매가격결정요인을 도출하고 그 영향요인을 파악하는 것을 연구 목적으로 하고 있다. 이를 위해 서울시에서 다세대주택 공급량이 많은 9개 구중 실거래가격이 조사된 118개의 자료를 실증분석하였다. 조사된 데이터를 토대로 지역특성, 입지특성, 건물특성, 주호특성으로 분류하여 헤도닉모형의 다중회귀분석을 실시하였다. 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 주변 아파트 가격이 다세대주택 매매가격에 상당한 영향을 미친다. 또한 직전연도 다세대공급량이 작을수록 매매가격이 상승하는 것으로 조사되었다. 둘째, 단위면적당 전용면적이 작을수록 매매가격이 높게 나타났다. 이는 아파트의 경우에는 전용면적이 클수록 높게 나타난 기존논문과의 차이점으로 볼 수 있다. 셋째, 층은 높을수록 전용면적당 매매가격이 상승하고, 승강기유무도 설치된 경우 매매가격이 높은 것으로 나타났다. 넷째, 대상 주택의 입지가 평지을 경우 전용면적당 매매가격이 높고 건물의 향(向)도 유의하게 영향이 있는 것으로 나타났다. 본 연구의 의의는 아파트위주의 주택가격형성요인에 대한 연구를 주택유형의 많은 부분을 차지함에도 불구하고 소외되어 온 다세대주택을 대상으로 연구하여 기존의 아파트와의 유사점 및 차이점을 언급하였다는 점이라 할 수 있다.

In Seoul, the multi-family housing is a general type which composes around 40∼50% of new housing constructions. This study examines what determines the transaction prices of the housing. We collect 118 actual transaction price samples in 9 boroughs, Seoul, which have a number of cases. We employ the Hedonic price model to analyze the samples in terms of area, location, building and household etc. Analysis results are as follows: First, the prices of neighbor apartments significantly influence the sale price of multi-family housing in the site. Second, the sale price per exclusive using area has the negative relationship with the exclusive using area. Third, the sale price per exclusive using area increases with the floor and elevators. Fourth, if the housing position is flatland, the sale price per exclusive using area is high and the direction of the housing has considerable influence as well.