재건축사업의 타당성 평가에 관한 연구

A Study on the Feasibility evaluation of reconstruction projects

본 연구에서는 재건축사업의 사업성에 영향을 미치는 변수들인 용적률, 공사비, 인근 가격, 예상분양가 등을 이용하여 재건축사업의 사업성 평가 모델을 제시하고, 수익률과 분담금을 몬테카를로 시뮬레이션으로 분석하여 사업성을 평가하였다. 우선 단일 추정인 민감도 분석에서도 기존 용적률 200%이하의 경우 주변가격이 700만원이상, 분양프리미엄이 인근아파트 가격에 20%이상, 공사비가 ㎡당 150만원이하, 재건축아파트 현재시세가 주변 아파트보다 30%이상 되어야 사업타당성이 있는 것으로 분석되었다. 시뮬레이션으로 분석에서는 수익률과 분담금의 기여도는 재건축아파트 현재가격이 가장 영향이 크다. 이는 재건축아파트의 기대수익이 현재가격에 많이 반영된 것으로 추정된다. 주변 아파트 가격과 예상분양가도 높은 강남 3개구의 재건축사업성은 기존용적률이 180%이나 200%에서는 양호하다. 그러나 기존용적률 250%에서는 재건축사업성이 없는 것으로 평가되었다. 트렌드 분석에서 분석 결과치의 50%이내 확률에서는 같은 용적률이라도 수익률이 추정변수의 변동에 따라 수익률이 30%이상의 차이를 보였다. 결론적으로 기존 용적률 200%이하의 강남3개구에서는 재건축사업의 타당성이 있다. 그러나 용적률 250%이상과서울 강남이외의 지역은 재건축사업 타당성을 확보하기 어렵다.

In this study, we examine whether the reconstruction project feasibility is influenced by some variables including the floor area ratio and construction cost, nearby prices and the expected sale price. We present a model of feasibility evaluation of reconstruction projects based on the rate of return assessed by Monte Carlo simulation. In the simulation, current price has the greatest impact factor, which argues that the expected return of the reconstruction projects are already reflected by the current price. The reconstruction feasibility and expected sale prices are significantly higher in nearby apartment in Gangnam district 3. In conclusion, some cases under less than 200% floor area ratio in three Gangnam Districts only have the validity of the reconstruction. However, the others with more than 250% floor area ratio and out of Gangnam districts, it is difficult to ensure the reconstruction project feasibility.